Коротко: НДС при покупке недвижимости на Кипре: 5% льготный для соответствующего условиям основного жилья: первые 130 м², с лимитами стоимости €350 000 для расчёта льготы и €475 000 для всей сделки, 19% стандартный. Налог на прирост капитала 20%, трансферные сборы до 8%.
Налоги — главный источник путаницы при покупке недвижимости на Кипре. Разберём каждый вид: когда платить, сколько и кому.
Официальные источники:
- Tax Department — Налоговый департамент
- Department of Lands and Surveys — Кадастр (трансферные сборы)
- Калькулятор трансферных сборов — DLS
- VAT 5% Calculator — Калькулятор льготного НДС
Сколько НДС платить при покупке недвижимости?
Стандартная ставка — 19%
Применяется к новостройкам (первая продажа от застройщика). НДС также может применяться к облагаемой продаже земельных участков под застройку и к строительным услугам.
Вторичная недвижимость (resale) не облагается НДС — вместо этого платятся трансферные сборы.
Льготная ставка — 5%
С июня 2023 года действует новая схема (Закон 42(I)/2023). Условия получения льготы:
| Условие | Требование |
|---|---|
| Покупатель | Физическое лицо (не компания), 18 лет или старше |
| Назначение | Основное и постоянное место жительства |
| Срок проживания | Минимум 10 лет |
| Тип объекта | Передача или строительство соответствующего условиям нового жилья до первого заселения |
| Площадь по ставке 5% | Первые 130 м² |
| Максимальная площадь | 190 м² (площадь 131-190 м² — по ставке 19%) |
| Максимальная стоимость по 5% | €350 000 |
| Максимальная общая стоимость | €475 000 |
| Количество | Нет другого жилья, приобретённого с льготным НДС; замена возможна при соблюдении правил возврата льготы |
Для лиц с инвалидностью: льготная ставка распространяется на первые 190 м² (не 130 м²).
Для многодетных семей (4+ детей): +15 м² за каждого ребёнка сверх трёх.
Переходная схема (дедлайны 2026)
Если разрешение на планирование получено или заявление на него подано не позднее 31 октября 2023 года, могут применяться переходные старые правила:
- 5% на первые 200 м² без ограничений по площади и стоимости
- Дедлайн 15 июня 2026 применяется, если разрешение на строительство было выдано до 31 декабря 2024
- Если разрешение выдано после 1 января 2025 или ещё не выдано, дедлайн подачи заявления — 31 декабря 2026
Что будет, если купить по 5% и начать сдавать?
Если использование в качестве основного и постоянного жилья прекращается до истечения десяти лет, нужно в течение 30 дней уведомить Tax Department и уплатить разницу НДС за оставшуюся часть десятилетнего периода. Исключения: смерть получателя льготы или передача совершеннолетнему ребёнку, имеющему право на льготу на дату передачи. Расчёт основан на фактически сэкономленном НДС, а не обязательно на 14% всей цены объекта.
Пример: Если вся цена изначально подпадала под НДС 5%. Купили по 5%, через 6 лет решили сдавать. Возвращаете: 14% × (4/10) = 5,6% от стоимости.
Физлицо или компания?
| Аспект | Физлицо | Компания |
|---|---|---|
| Ставка НДС | 5% (если условия выполнены) или 19% | Только 19% — льготы нет |
| Освобождения по CGT | Да (€30 000 — €150 000) | Нет |
| Количество объектов | Разрешение для граждан не-ЕС обычно охватывает до двух единиц | Иностранные и контролируемые иностранцами компании также подпадают под эту политику |
| Сложность оформления | Проще | Требует юриста, бухгалтера |
Допустимы два жилых объекта либо жильё и магазин до 100 м², либо жильё и офис до 250 м². Разрешение выдаёт районная администрация; владение через компанию не снимает это ограничение автоматически.
Вывод: Если покупаете одну квартиру для жизни — физлицо выгоднее. Для инвестиционного портфеля — через компанию.
Что такое налог на прирост капитала при продаже недвижимости?
Платится при продаже недвижимости на Кипре. Ставка — 20% от прибыли.
Как считается прибыль
Прибыль = Цена продажи
− Цена покупки (с поправкой на инфляцию)
− Расходы на улучшения (с поправкой на инфляцию)
− Допустимые расходы
− Пожизненное освобождениеЧто можно вычесть
- Трансферные сборы, уплаченные при покупке
- Юридические расходы (покупка и продажа)
- Комиссия лицензированного агента
- Расходы на ремонт и улучшения (с документами)
- Проценты по связанным кредитам (с условиями)
Пожизненные освобождения (с 1 января 2026)
| Категория | Сумма освобождения |
|---|---|
| Любая продажа | €30 000 |
| Основное жильё (5+ лет проживания) | €150 000 |
| Сельхозземля (продавец, чьё основное занятие — сельское хозяйство) | €50 000 |
Важно: Это пожизненные лимиты — на все продажи за всю жизнь, а не на каждую сделку.
Освобождение €150 000 для основного жилья охватывает землю до 1 500 м²; прибыль, относящаяся к превышению, облагается. Требуется не менее пяти лет собственного проживания (десяти при последующих продажах основного жилья). При продаже спустя год или более после прекращения проживания освобождение не предоставляется. Применяется только большее освобождение; суммы не складываются.
Когда CGT не платится
- Дарение между супругами
- Дарение детям (до 3-го колена)
- Передача по наследству
- Дарение благотворительным организациям
Изменение 2026: порог «property-rich company»
Продажа акций компании, непосредственно владеющей кипрской недвижимостью, может облагаться CGT без порога 20%. Для акций компании, владеющей такой недвижимостью косвенно через другие компании, порог составляет 20% рыночной стоимости акций, приходящихся на кипрскую недвижимость (ранее 50%); обязательства при расчёте не учитываются. Сохраняются установленные законом исключения, в том числе для соответствующих биржевых акций.
Что такое трансферные сборы при покупке недвижимости?
Платятся при переоформлении титула (title deed) в Land Registry. Прогрессивная шкала:
| Стоимость | Ставка | Со скидкой 50% |
|---|---|---|
| До €85 000 | 3% | 1,5% |
| €85 001 — €170 000 | 5% | 2,5% |
| Свыше €170 000 | 8% | 4% |
Когда какая ставка
- Новостройка (НДС уплачен): трансферные сборы не взимаются вообще
- Вторичка (НДС не платился): сборы со скидкой 50% (действует с 2015 года)
Пример: Покупаете вторичку за €300 000:
- До €85 000: €85 000 × 1,5% = €1 275
- €85 001 — €170 000: €85 000 × 2,5% = €2 125
- Свыше €170 000: €130 000 × 4% = €5 200
- Итого: €8 600
Совместная собственность
При покупке в долях (например, супруги 50/50) сборы считаются на каждую долю отдельно — получается дешевле из-за прогрессивной шкалы.
Нужно ли платить гербовый сбор на Кипре?
С 1 января 2026 гербовый сбор полностью отменён (Закон 239(I)/2025). Ни на договоры купли-продажи, ни на аренду, ни на ипотеку.
Сколько составляет муниципальный налог на недвижимость?
Муниципальные платежи зависят от муниципалитета, года оценки и объекта. Исторический пример: Лимасол установил на 2025 год ставку 0,24‰ от общей оценки в ценах 2021 года, а не 1980 года. Вывоз мусора и канализация оплачиваются отдельно; запросите актуальные счета конкретного объекта.
Какие все налоги при покупке недвижимости на Кипре?
| Вид налога | Ставка | Когда платится |
|---|---|---|
| НДС (новостройка) | 5% или 19% | При покупке |
| НДС (вторичка) | Не применяется | — |
| Трансферные сборы | 1,5-4% (со скидкой) | При переоформлении титула |
| CGT | 20% от прибыли | При продаже |
| Гербовый сбор | Отменён | — |
| Муниципальный налог | Зависит от муниципалитета | Ежегодно |
Ищете недвижимость на Кипре? Сравните 1 000+ объектов от застройщиков на research.cy — без посредников, с историей цен и аналитикой районов.
Налоговое законодательство Кипра меняется. Перед сделкой проконсультируйтесь с лицензированным налоговым консультантом. Вопросы — в нашем Telegram-канале.
Источники
Tax Department — gov.cy
Department of Lands and Surveys — gov.cy
Калькулятор трансферных сборов — gov.cy
VAT 5% Calculator — gov.cy
DLS — sale/exchange fees — DLS
Permission to purchase property — Ministry of Interior
Limassol municipal property charge, 2025 — Limassol Municipality