Коротко: С 2023 года обязательна регистрация объектов краткосрочной аренды на Кипре. Регистрационный взнос — €222 за объект на 3 года. Доход облагается НДФЛ по шкале 0-35%; НДС 9% нужен при обороте свыше €15 600/год, а SDC на аренду с 2026 года отменён.
С февраля 2023 года все объекты краткосрочной аренды на Кипре должны быть зарегистрированы. О долгосрочной аренде жилья — отдельная статья. Разберём: как зарегистрировать AirBnB, сколько стоит и кто вообще имеет право сдавать.
Официальные источники:
- BusinessInCyprus — Self-Service Accommodation — гид по регистрации
- Deputy Ministry of Tourism — Registration — документы и формы
- Airbnb Help — Cyprus — правила платформы для Кипра
Как зарегистрировать объект для краткосрочной аренды?
С 6 февраля 2023 года все объекты краткосрочной аренды (виллы, квартиры, дома) обязаны:
- Зарегистрироваться в Deputy Ministry of Tourism
- Получить регистрационный номер
- Указывать номер на всех платформах (Airbnb, Booking.com, etc.)
Правовая база: Закон 34(I)/2019 (с поправками 2020).
Стоимость и срок
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Регистрационный взнос | €222 за объект |
| Срок действия | 3 года (продлевается) |
| Штраф за работу без регистрации | До €5 000 |
| Уголовная ответственность | До 1 года лишения свободы |
Необходимые документы
- Заполненная форма-заявка + аффидавит
- Действующее разрешение на строительство / planning permit
- ТIN (налоговый номер) или регистрация по НДС
- Страховка от пожара и ответственности перед третьими лицами (мин. €500 000)
- Свежий счёт за коммунальные услуги
- Документы, удостоверяющие личность владельца
Требования безопасности
- Огнетушители (мин. 1 на этаж, ежегодная проверка)
- Противопожарное одеяло на кухне
- Аптечка первой помощи
- Номера экстренных служб на видном месте
- Письменный договор аренды с каждым гостем
- Учёт гостей (хранить 1 год)
Могут ли не-ЕС граждане сдавать через AirBnB?
Юридически серая зона. Два пересекающихся законодательства создают конфликт:
Проблема 1: Разрешение Совета Министров
Граждане не-ЕС получают разрешение на покупку недвижимости для личного использования — не для сдачи в аренду и не для коммерческих целей.
Проблема 2: Регистрация в Tourism
Процедура регистрации в Deputy Ministry of Tourism не дискриминирует по гражданству — заявку может подать любой владелец.
Возможное решение
- Покупка через кипрскую компанию — больше гибкости в использовании
- Но: если объект куплен по льготному НДС 5%, сдавать его нельзя (нарушение условий → возврат разницы в НДС)
Рекомендация: Обязательно проконсультируйтесь с юристом перед тем, как начинать сдавать. Риск — потеря права на объект.
Какие налоги платить с дохода от AirBnB?
| Налог | Ставка | Примечание |
|---|---|---|
| Подоходный налог (PIT) | 0-35% (прогрессивная шкала) | Первые €22 000 — без налога (с 2026) |
| НДС на размещение | 9% (льготная ставка для туризма) | При обороте свыше €15 600/год |
| SDC (Special Defence Contribution) | Арендный доход исключён | С 2026 — больше не применяется к аренде |
| Муниципальный налог | ~0,24‰ | Ежегодно на объект |
Когда нужна регистрация по НДС
Если годовой оборот от краткосрочной аренды превышает €15 600 — необходима регистрация в качестве плательщика НДС. Ставка на услуги размещения — 9% (не 19%).
Какая ситуация с краткосрочной арендой в 2025-2026?
- Оценочное количество объектов: 12 000 — 13 000
- Зарегистрировано официально: только ~8 375 (~65%)
- С ноября 2024: Кипр приводит правила в соответствие с EU Regulation 2024/1028 — платформы обязаны верифицировать регистрационные номера
- Airbnb и Booking.com начинают блокировать объявления без номера
- В марте 2025 Генпрокурор отклонил предложения ограничить число объектов на одного владельца
Частые вопросы из чатов
Можно ли купить квартиру за €200 000, сдавать 6 лет, потом жить? Можно, но с нюансами:
- Если купили по НДС 5% — сдавать нельзя 10 лет
- Если по 19% — юридически можно, но нужна регистрация и лицензия
- Не-ЕС: проверьте условия вашего разрешения на покупку
Включает ли аренда воду и электричество? Зависит от договора. При долгосрочной аренде обычно не включает (арендатор переоформляет на себя). При краткосрочной — чаще всего включает.
Реально ли сдать за €500/месяц? Зависит от города и размера. В Никосии — возможно для студии. В Лимассоле — маловероятно (минимум €700-800 для 1 спальни). В Пафосе — реальнее, но тоже сложно.
Ищете недвижимость на Кипре? Сравните 1 000+ объектов от застройщиков на research.cy — без посредников, с историей цен и аналитикой районов.
Вопросы о краткосрочной аренде — в нашем Telegram-канале.
Какие скрытые расходы при регистрации AirBnB?
Помимо стоимости объекта, учитывайте дополнительные расходы:
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Transfer fee (регистрация права) | 3–8% от рыночной стоимости (50% скидка при наличии VAT) |
| Юридические услуги | €1 500–3 000 (стандартная сделка) |
| Гербовый сбор (Stamp Duty) | 0% — отменён с 1 января 2026 |
| Оценка недвижимости | €300–600 |
| Техническая экспертиза | €200–500 |
Практические рекомендации:
- Проверка Title Deed — обязательно запросите выписку из Department of Lands and Surveys до подписания договора. Убедитесь, что на объекте нет обременений
- Независимый юрист — наймите своего адвоката, а не предложенного застройщиком. Проверьте лицензию через Cyprus Bar Association
- Бюджет на ремонт — заложите 10–15% от стоимости на непредвиденные расходы, особенно для вторичного жилья
- Коммунальные задолженности — перед покупкой проверьте отсутствие долгов по электричеству, воде и муниципальным налогам