בקצרה: נדרש רישיון מיוחד להשכרה קצרת מועד בקפריסין, חלים מיסים על ההכנסה, וגם אזרחים זרים יכולים להשכיר.
מפברואר 2023 כל נכסי ההשכרה לטווח קצר בקפריסין חייבים ברישום. נפרט: איך עושים את זה, כמה עולה ומי בכלל רשאי להשכיר.
מקורות רשמיים:
- BusinessInCyprus — Self-Service Accommodation — מדריך רישום
- Deputy Ministry of Tourism — Registration — מסמכים וטפסים
- Airbnb Help — Cyprus — כללי הפלטפורמה לקפריסין
מהי חובת הרישום להשכרה קצרת מועד בקפריסין?
מ-6 בפברואר 2023 כל נכסי השכרה קצרת מועד (וילות, דירות, בתים) חייבים:
- להירשם במשרד סגן שר התיירות
- לקבל מספר רישום
- לציין את המספר בכל הפלטפורמות (Airbnb, Booking.com וכו’)
בסיס חוקי: חוק 34(I)/2019 (עם תיקוני 2020).
עלות ותוקף
| פרמטר | ערך |
|---|---|
| דמי רישום | €222 לנכס |
| תוקף | 3 שנים (ניתן לחידוש) |
| קנס על פעילות ללא רישום | עד €5,000 |
| אחריות פלילית | עד שנה מאסר |
מסמכים נדרשים
- טופס בקשה מלא + תצהיר
- היתר בנייה / היתר תכנון בתוקף
- TIN (מספר מס) או רישום למע”מ
- ביטוח שריפה ואחריות כלפי צד שלישי (מינימום €500,000)
- חשבון ארנונה עדכני
- מסמכי זהות של הבעלים
דרישות בטיחות
- מטפי כיבוי (מינימום 1 לקומה, בדיקה שנתית)
- שמיכת כיבוי במטבח
- ערכת עזרה ראשונה
- מספרי חירום במקום בולט
- חוזה שכירות כתוב עם כל אורח
- רישום אורחים (שמירה למשך שנה)
האם אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים להשכיר דרך AirBnB?
אזור אפור מבחינה משפטית. שני חוקים חופפים יוצרים סתירה:
בעיה 1: אישור מועצת השרים
אזרחים שאינם מהאיחוד מקבלים אישור לרכישת נדל”ן לשימוש אישי — לא להשכרה ולא למטרות מסחריות.
בעיה 2: רישום בתיירות
הליך הרישום במשרד סגן שר התיירות אינו מפלה לפי אזרחות — כל בעלים יכול להגיש בקשה.
פתרון אפשרי
- רכישה דרך חברה קפריסאית — יותר גמישות בשימוש
- אך: אם הנכס נרכש במע”מ מופחת 5%, אסור להשכיר (הפרת תנאים → החזר הפרש מע”מ)
המלצה: חובה להתייעץ עם עורך דין לפני תחילת השכרה. הסיכון — אובדן הזכויות בנכס.
אילו מיסים חלים על הכנסה מהשכרה קצרת מועד בקפריסין?
| מס | שיעור | הערה |
|---|---|---|
| מס הכנסה (PIT) | 0-35% (סולם מדורג) | €22,000 ראשונים — ללא מס (מ-2026) |
| מע”מ על אירוח | 9% (שיעור מופחת לתיירות) | במחזור שנתי מעל €15,600 |
| SDC (Special Defence Contribution) | הכנסת שכירות פטורה | מ-2026 — אינו חל על שכירות |
| מס מוניציפלי | ~0.24‰ | שנתי על הנכס |
מתי נדרש רישום למע”מ
אם המחזור השנתי מהשכרה קצרת מועד עולה על €15,600 — חובה להירשם כמשלם מע”מ. השיעור על שירותי אירוח — 9% (לא 19%).
מה המצב הנוכחי של השכרה קצרת מועד בקפריסין (2025-2026)?
- מספר נכסים משוער: 12,000 — 13,000
- רשומים רשמית: רק ~8,375 (~65%)
- מנובמבר 2024: קפריסין מיישמת את EU Regulation 2024/1028 — פלטפורמות חייבות לאמת מספרי רישום
- Airbnb ו-Booking.com מתחילים לחסום מודעות ללא מספר
- במרץ 2025 היועץ המשפטי לממשלה דחה הצעות להגביל מספר נכסים לבעלים אחד
מהן השאלות הנפוצות על השכרה קצרת מועד בקפריסין?
האם ניתן לקנות דירה ב-€200,000, להשכיר 6 שנים ואז לגור? אפשר, אבל עם סייגים:
- אם רכשתם במע”מ 5% — אסור להשכיר 10 שנים
- אם ב-19% — משפטית אפשר, אבל נדרשים רישום ורישיון
- אזרחים שאינם מהאיחוד: בדקו תנאי אישור הרכישה
האם השכירות כוללת מים וחשמל? תלוי בחוזה. בשכירות ארוכת טווח בדרך כלל לא כולל (השוכר מעביר על שמו). בשכירות קצרת מועד — לרוב כולל.
האם ריאלי להשכיר ב-€500 לחודש? תלוי בעיר ובגודל. בניקוסיה — אפשרי לסטודיו. בלימסול — כמעט בלתי אפשרי (מינימום €700-800 לחדר שינה אחד). בפאפוס — ריאלי יותר, אך הבחירה מוגבלת.
מחפשים נדל”ן בקפריסין? השוו 1,000+ נכסים ישירות מיזמים ב-research.cy — ללא מתווכים, עם היסטוריית מחירים וניתוח אזורי.
שאלות על השכרה קצרת מועד — בערוץ הטלגרם שלנו.
למידע נוסף: שכירת דירה · מיסי נדל”ן · השקעה בנדל”ן.
מהן העלויות הנסתרות בעסקת נדל”ן בקפריסין?
מעבר למחיר הנכס, יש לתקצב הוצאות נוספות:
| הוצאה | סכום |
|---|---|
| Transfer fee (רישום בעלות) | 3–8% משווי שוק (50% הנחה אם שולם VAT) |
| שכר עו”ד | €1,500–3,000 (עסקה סטנדרטית) |
| מס בולים (Stamp Duty) | בוטל מ-1 בינואר 2026 |
| שמאות | €300–600 |
| בדיקת מבנה | €200–500 |
המלצות מעשיות:
- בדקו Title Deed — בקשו תמצית מ-Department of Lands and Surveys לפני חתימה על חוזה. ודאו שאין שעבודים
- עו”ד עצמאי — שכרו עו”ד משלכם, לא את זה שהקבלן ממליץ. בדיקת רישיון: Cyprus Bar Association
- תקציב שיפוץ — הקצו 10–15% ממחיר הנכס להוצאות בלתי צפויות, במיוחד בנכסי יד שנייה
- חובות ישנים — לפני הרכישה, ודאו שאין חובות חשמל, מים או ארנונה עירונית
נקודות עיקריות
- אישור רכישה — אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי יכולים לרכוש נכס אחד בלבד (דירה או בית) ללא אישור מועצת השרים. לנכס שני או קרקע נדרש אישור
- בדקו את הקבלן — לפני רכישה מקבלן: ודאו Building Permit, Planning Permit ו-Title Deed על הקרקע. מרשם: Department of Lands and Surveys
- רשמו את החוזה — תוך חודשיים מהחתימה יש לרשום את חוזה המכר ב-Land Registry (Specific Performance). זה מגן על זכויותיכם
- ביטוח — לאחר הרכישה, סדרו ביטוח נכס מפני שריפה ואסונות טבע. עלות: €150–400/שנה בהתאם לנכס
- אין מס רכוש שנתי — Immovable Property Tax בוטל ב-2017. נותרו רק דמי עירייה (€50–300/שנה)