מיסי נדל״ן בקפריסין: מע״מ ו-CGT

בקצרה: מיסי נדל”ן בקפריסין כוללים מע”מ, מס רווחי הון, אגרות העברה ומס מוניציפלי - מדריך מקיף לכל המיסים.

מיסים הם מקור הבלבול העיקרי ברכישת נדל”ן בקפריסין. מי שמכיר את מערכת המיסים הישראלית — מס רכישה (8-10% על דירה שנייה), מס שבח, ארנונה — ימצא שקפריסין שונה מאוד. נפרט כל סוג מס: מתי משלמים, כמה ולמי.

השוואה ישראל vs. קפריסין:

• מס רכישה: ישראל 8-10% (דירה נוספת) — קפריסין: אין. במקום: מע”מ על בנייה חדשה או אגרות העברה על יד שנייה
• ארנונה: ישראל אלפי שקלים בשנה — קפריסין: חיובים עירוניים וביוב לפי הרשות והנכס
• מס שבח: ישראל 25% (פטור לדירה יחידה) — קפריסין: CGT 20% עם פטור לכל החיים של עד 150,000 EUR למגורים ראשיים
• מיסוי חוצה גבולות: ישראל אינה מופיעה ברשימת אמנות המס הכפול הרשמית של קפריסין. אין להניח שהמס משולם בקפריסין בלבד; יש לבדוק חובות בישראל לפי התושבות והדין המקומי.

מקורות רשמיים:

• Tax Department — רשות המיסים
• Department of Lands and Surveys — קדסטר (אגרות העברה)
• מחשבון אגרות העברה — DLS
• מחשבון מע”מ 5% — מחשבון מע”מ מופחת

מהי מע”מ ברכישת נדל”ן בקפריסין?

שיעור רגיל — 19%

חל על בנייה חדשה (מכירה ראשונה מקבלן). מע”מ עשוי לחול גם על עסקאות חייבות בקרקע לבנייה ועל שירותי בנייה.

נדל”ן יד שנייה (resale) אינו חייב במע”מ — במקומו משלמים אגרות העברה.

שיעור מופחת — 5%

מיוני 2023 פועלת תוכנית חדשה (חוק 42(I)/2023). תנאי הזכאות:

לבעלי מוגבלות: השיעור המופחת חל על 190 מ”ר ראשונים (לא 130 מ”ר).

למשפחות מרובות ילדים (4+ ילדים): +15 מ”ר עבור כל ילד מעבר לשלישי.

תוכנית מעבר למע”מ 5% (מועדי 2026)

כללי המעבר מותנים בקבלת היתר תכנון או בהגשת בקשה להיתר תכנון עד 31 באוקטובר 2023 כולל. ב-2026 יש שני מועדים שונים לפי מועד הוצאת היתר הבנייה:

• 15 ביוני 2026 — רק לנכסים שההיתר שלהם הונפק עד 31 בדצמבר 2024
• 31 בדצמבר 2026 — לנכסים זכאים שההיתר שלהם הונפק אחרי 1 בינואר 2025 או שעדיין לא הונפק
• בתנאי המעבר הישנים: 5% על 200 מ”ר ראשונים, בכפוף לעמידה בשאר התנאים

מה אם רוכשים ב-5% ואז משכירים?

אם השימוש כמגורים ראשיים וקבועים נפסק לפני תום עשר שנים, יש להודיע למחלקת המסים ולשלם בתוך 30 יום את הפרש המע״מ היחסי לתקופה שנותרה. חריגים חלים במקרה של מות הזכאי או העברה לילד בגיר הזכאי להטבה במועד ההעברה. החישוב מבוסס על החיסכון בפועל במע״מ, ולא בהכרח על 14% ממלוא מחיר הנכס.

דוגמה: בהנחה שמלוא המחיר היה זכאי במקור למע״מ 5%. רכשתם ב-5%, אחרי 6 שנים החלטתם להשכיר. מחזירים: 14% × (4/10) = 5.6% מהשווי.

יחיד או חברה?

השילובים המותרים הם שתי יחידות מגורים, או יחידת מגורים וחנות עד 100 מ״ר, או יחידת מגורים ומשרד עד 250 מ״ר. ההיתר מתקבל ממנהלת המחוז; בעלות באמצעות חברה אינה מבטלת אוטומטית את ההגבלה.

מסקנה: אם רוכשים דירה אחת למגורים — יחיד משתלם יותר. לתיק השקעות — דרך חברה.

מהו מס רווחי הון במכירת נדל”ן בקפריסין?

משולם במכירת נדל”ן בקפריסין. שיעור — 20% מהרווח.

חישוב הרווח

רווח = מחיר מכירה
     − מחיר רכישה (בהתאמה לאינפלציה)
     − הוצאות שיפוץ (בהתאמה לאינפלציה)
     − הוצאות מותרות
     − פטור לכל החיים

מה ניתן לנכות

• אגרות העברה ששולמו ברכישה
• הוצאות משפטיות (רכישה ומכירה)
• עמלת סוכן מורשה
• הוצאות שיפוץ ושיפור (עם תיעוד)
• ריבית על הלוואות קשורות (בתנאים)

פטורים לכל החיים (מ-1 בינואר 2026)

חשוב: אלו מכסות לכל החיים — על כל המכירות יחד, לא על כל עסקה בנפרד.

הפטור למגורים ראשיים בסך €150,000 מכסה קרקע עד 1,500 מ״ר; הרווח המיוחס לקרקע העודפת חייב במס. נדרשות לפחות חמש שנות מגורים עצמיים במצטבר (עשר במכירות חוזרות של מגורים ראשיים). מכירה שנה לפחות לאחר הפסקת המגורים אינה זכאית. חל רק הפטור הגדול יותר; אין לחבר פטורים.

מתי לא משלמים CGT

• מתנה בין בני זוג
• מתנה לילדים או לקרובי משפחה עד דרגת קרבה שלישית
• ירושה
• תרומה למטרות צדקה למוסד בקפריסין שאושר בידי מועצת השרים

שינוי 2026: סף “property-rich company”

מכירת מניות בחברה המחזיקה ישירות בנדל״ן בקפריסין עשויה להתחייב ב-CGT ללא סף של 20%. בהחזקה עקיפה באמצעות חברות אחרות, הסף הוא 20% משווי השוק של המניות הנובע מנדל״ן בקפריסין (בעבר 50%), בלי להביא בחשבון התחייבויות. החריגים שבחוק, לרבות מניות בורסאיות העומדות בתנאים, ממשיכים לחול.

מהן אגרות העברה בעסקאות נדל”ן בקפריסין?

משולמות בהעברת בעלות (title deed) ברשם המקרקעין. סולם מדורג:

מתי חל כל שיעור

• בנייה חדשה (שולם מע”מ): אגרות העברה לא נגבות כלל
• יד שנייה (לא שולם מע”מ): אגרות עם הנחת 50% (בתוקף מ-2015)

דוגמה: רוכשים דירה יד שנייה ב-€300,000:

• עד €85,000: €85,000 × 1.5% = €1,275
• €85,001 — €170,000: €85,000 × 2.5% = €2,125
• מעל €170,000: €130,000 × 4% = €5,200
• סה”כ: €8,600

בעלות משותפת

ברכישה בחלקים (לדוגמה, בני זוג 50/50) האגרות מחושבות על כל חלק בנפרד — יוצא זול יותר בזכות הסולם המדורג.

מהו מס הבולים שבוטל בקפריסין?

מ-1 בינואר 2026 מס הבולים בוטל לחלוטין (חוק 239(I)/2025). לא על חוזי מכר, לא על שכירות ולא על משכנתאות.

מהו המס המוניציפלי על נדל”ן בקפריסין?

חיובי הנכס העירוניים תלויים ברשות, בשנת השומה ובנכס. לדוגמה מתוארכת: לימסול קבעה ל-2025 שיעור של 0.24‰ לפי השומה הכללית במחירי 2021, ולא לפי 1980. אגרות אשפה וביוב נפרדות; בקשו את החשבונות העדכניים של הנכס המסוים.

טבלת סיכום

מחפשים נדל”ן בקפריסין? השוו 1,000+ נכסים ישירות מיזמים ב-research.cy — ללא מתווכים, עם היסטוריית מחירים וניתוח אזורי.

מדריכים קשורים:

• רכישת נדל”ן בקפריסין לזרים — תהליך הרכישה המלא
• שטר בעלות בקפריסין — בעלות ומלכודות
• משכנתא לזרים בקפריסין — בנקים, ריביות, תנאים

חקיקת המיסים בקפריסין משתנה. לפני עסקה התייעצו עם יועץ מס מורשה. שאלות — בערוץ הטלגרם שלנו.

מקורות

• Tax Department — gov.cy

• Department of Lands and Surveys — gov.cy

• Transfer Fee Calculator — gov.cy

• VAT 5% Calculator — gov.cy

• KPMG — reduced VAT deadline extension — KPMG

• VAT Act — consolidated legislation — CyLaw

• Capital Gains Tax Act — consolidated legislation — CyLaw

• DLS — sale/exchange fees — DLS

• Permission to purchase property — Ministry of Interior

• Double Tax Treaties — Ministry of Finance

• Limassol municipal property charge, 2025 — Limassol Municipality