הנחות תקציב: שכר טרחה, תחזוקה, חיבור שירותים, ביטוח והמרת מטבע להלן הם הנחות תקציב להמחשה ממרץ 2026, ולא ממוצעי שוק מאומתים או תעריפים מחייבים. בקשו הצעות כתובות וחשבונות של הנכס. סכומי התרחישים מבוססים על ההנחות; מע״מ5% על מלוא המחיר מניח זכאות מלאה.
בקצרה: רכישת נדל”ן כוללת עלויות נסתרות כמו אגרות העברה, מע”מ, שכ”ט עו”ד, דמי ניהול, תשתיות ותשלומים שנתיים שיכולים להוסיף עשרות אלפי שקלים למחיר.
נכס שמפורסם ב-300,000 יורו בקפריסין לא עולה 300,000 יורו. תלוי אם זו בנייה חדשה או יד שנייה, תשלמו בין 310,000 ל-375,000 יורו עד שתקבלו מפתחות.
אם אתם בתחילת המחקר — התחילו במדריך המלא לרכישה. המדריך הזה מפרק כל עלות שמתווכי נדל”ן בקפריסין מסתירים.
מקורות:
- מחלקת הקרקעות (DLS) — אגרות, רישום
- מחלקת המסים (Tax For All) — מע”מ
- מחשבון אגרות DLS
1. כמה עולות אגרות העברה ברכישת דירה יד שנייה?
אגרות בלשכת רישום המקרקעין. סולם פרוגרסיבי בהנחה 50% (מאז 2015):
| ערך הנכס | שיעור רגיל | מופחת |
|---|---|---|
| EUR 85,000 ראשונים | 3% | 1.5% |
| EUR 85,001-170,000 | 5% | 2.5% |
| מעל EUR 170,000 | 8% | 4% |
דוגמה — דירת יד שנייה EUR 300,000:
- EUR 85,000 × 1.5% = EUR 1,275
- EUR 85,000 × 2.5% = EUR 2,125
- EUR 130,000 × 4% = EUR 5,200
- סה”כ: EUR 8,600 (2.87%)
בנייה חדשה עם מע”מ ששולם — פטור מלא.
2. מדוע מע”מ על נדל”ן אינו באמת 5%?
האותיות הקטנות (חוק 42(I)/2023)
| תנאי | מגבלה |
|---|---|
| שטח ב-5% | 130 מ”ר ראשונים |
| שטח מקסימלי | 190 מ”ר |
| 131-190 מ”ר | 19% |
| ערך מקסימלי ב-5% | EUR 350,000 |
| ערך מקסימלי כולל | EUR 475,000 |
| התחייבות מגורים | 10 שנים |
תרחיש: דירה 170 מ”ר ב-EUR 400,000
- 130 מ”ר ראשונים (~EUR 267,647.06): 5% = EUR 13,382.35
- יתרת השווי החייבת (~EUR 132,352.94): 19% = EUR 25,147.06
- מע”מ סה”כ: EUR 38,529.41 — שיעור אפקטיבי 9.6%
מלכודת ה-10 שנים
בהפסקת שימוש כמגורים ראשיים בתוך עשר שנים יש להודיע למחלקת המסים ולשלם בתוך30 יום את החלק היחסי של החיסכון במע״מ. חריגים: מות הזכאי או העברה לילד בגיר זכאי. הטבלה מניחה שמלוא המחיר€300,000היה זכאי במקור למע״מ5%.
אם תשכירו, תמכרו, או תעברו לפני 10 שנים:
| שנים לפני שינוי | שיעור החזר | על נכס EUR 300,000 |
|---|---|---|
| אחרי שנה | 12.6% | EUR 37,800 |
| אחרי 3 שנים | 9.8% | EUR 29,400 |
| אחרי 5 שנים | 7.0% | EUR 21,000 |
| אחרי 7 שנים | 4.2% | EUR 12,600 |
לישראלים: החיים משתנים — שינוי מצב ביטחוני, שינוי עבודה, חזרה לישראל. יש לבדוק את החריגים בחוק ואת סכום ההטבה המקורית בפועל.
תקנת מעבר
מועדי המעבר ב-2026 מפוצלים: 15 ביוני 2026 חל רק על נכסים שההיתר שלהם הונפק עד 31 בדצמבר 2024. לנכסים זכאים שההיתר שלהם הונפק אחרי 1 בינואר 2025 או עדיין לא הונפק, מועד הגשת בקשת המע”מ הוא 31 בדצמבר 2026.
3. כמה עולה שכר טרחת עורך דין ברכישת נדל”ן?
| סוג | סכום |
|---|---|
| שכר טרחה | 1-1.5% מהמחיר + 19% מע”מ |
| מינימום | EUR 1,500-2,500 |
על EUR 300,000: EUR 3,570-5,355 סה”כ.
חשוב: שכרו עו”ד שלכם. עו”ד של המפתח מייצג את המפתח.
4. מהם דמי הניהול החודשיים ברכישת נדל”ן?
| סוג נכס | דמי ניהול חודשיים |
|---|---|
| דירה רגילה (ללא בריכה) | EUR 50-80 |
| קומפלקס עם בריכה | EUR 80-150 |
| יוקרה (בריכה, חדר כושר, קונסיירז’) | EUR 150-400 |
| מגדלי פרמיום (ONE, Trilogy) | EUR 300-600+ |
| טאון-האוס בשכונה סגורה | EUR 100-200 |
השפעה שנתית: EUR 120/חודש = EUR 1,440/שנה = EUR 14,400 על פני 10 שנים.
קרן שיקום: בניינים מנוהלים היטב גובים EUR 20-50/חודש נוסף. בלי קרן — תיקון ראשון עולה EUR 2,000-10,000 ליחידה.
5. כמה עולה חיבור תשתיות בנכס חדש?
| שירות | עלות חיבור |
|---|---|
| חשמל (EAC) | EUR 200-400 |
| מים | EUR 150-300 |
| ביוב | EUR 0-200 |
| אינטרנט | EUR 0-50 |
| סה”כ | EUR 350-950 |
6. אילו תשלומים שנתיים נדרשים לאחר רכישת הנכס?
| תשלום | סכום |
|---|---|
| מס מוניציפלי | EUR 50-200 |
| ביוב | EUR 85-350 |
| פינוי אשפה | EUR 100-200 |
| סה”כ שנתי | EUR 235-750 |
מס נדל”ן בוטל ב-2017. עוד: מיסי נדל”ן בקפריסין.
7. כמה עולה המרת מטבע ברכישת נדל”ן?
| שיטה | עלות אופיינית | על EUR 300,000 |
|---|---|---|
| העברה בנקאית רגילה | 2-4% | EUR 6,000-12,000 |
| Wise / OFX | 0.5-1.5% | EUR 1,500-4,500 |
לישראלים: השוו הצעות עדכניות להמרת NIS → EUR, כולל כל העמלות והסכום נטו שיתקבל. החיסכון תלוי בהצעות בפועל ואינו מובטח.
8. מהן העלויות הנלוות של משכנתא לרכישת נדל”ן?
| עלות | סכום |
|---|---|
| עמלת סידור | 0.5-1% מההלוואה |
| שמאות | EUR 300-800 |
| ביטוח חיים (לפי דרישת המלווה) | EUR 500-2,000/שנה |
| ביטוח נכס (לפי תנאי המלווה) | EUR 300-800/שנה |
ריבית משכנתא, תמחור לתושבי חוץ וזמינות ריבית קבועה תלויים בבנק, במוצר ובלווה. בקשו הצעה כתובה ומתוארכת במקום להסתמך על טווח שוק כללי.
התמונה המלאה: נכס ב-EUR 300,000
תרחיש א: בנייה חדשה 5% מע”מ
| עלות | סכום |
|---|---|
| מחיר הנכס | EUR 300,000 |
| מע”מ (5% על 130 מ”ר) | EUR 15,000 |
| עו”ד (1.2% + מע”מ) | EUR 4,284 |
| חיבור תשתיות | EUR 500 |
| דמי ניהול (שנה 1) | EUR 1,440 |
| תשלומים שנתיים | EUR 400 |
| המרת מטבע (1% דרך Wise) | EUR 3,000 |
| סה”כ שנה 1 | EUR 324,624 |
| מעל המחיר | 8.2% |
תרחיש ב: יד שנייה EUR 300,000
| עלות | סכום |
|---|---|
| מחיר הנכס | EUR 300,000 |
| אגרות העברה | EUR 8,600 |
| עו”ד | EUR 4,284 |
| העברת חשבונות | EUR 100 |
| דמי ניהול (שנה 1) | EUR 1,440 |
| תשלומים שנתיים | EUR 400 |
| המרת מטבע (1%) | EUR 3,000 |
| סה”כ שנה 1 | EUR 317,824 |
| מעל המחיר | 5.9% |
ההבדל בין המקרה הטוב (5.9%) למקרה הגרוע (22.2%) הוא EUR 48,800 על אותו מחיר.
איך להגן על עצמכם
- דרשו פירוט עלויות מלא בכתב לפני חתימה.
- תקצבו לפחות 10% מעל המחיר המפורסם.
- קראו את סעיף דמי הניהול בחוזה.
- השוו ספקי המרה להעברות גדולות — לפי הצעת מחיר עדכנית וסכום הנטו שיתקבל.
- שכרו עו”ד עצמאי — EUR 3,000-5,000 ביטוח הכי זול שיש.
- בדקו שטר בעלות — EUR 20 בלשכת רישום.
- חשבו מע”מ אמיתי — השתמשו במחשבון המס.
עקבו אחרי מחירים אמיתיים על research.cy — ללא עמלת מתווך.
עלויות ושיעורים נכון למרס 2026. אגרות וחוקים משתנים — בדקו נתונים עדכניים עם מומחה מורשה. שאלות? קהילת Telegram.
מקורות
מחלקת הקרקעות (DLS) — gov.cy
מחלקת המסים (Tax For All) — gov.cy
מחשבון אגרות DLS — gov.cy
מחשבון מע”מ — gov.cy
Tax Department Circular 11/2023, Annex pp.7–8 — Tax Department circular, copy hosted by CCCI; reduced base: (130/170) × EUR 350,000 = EUR 267,647.06; remainder: EUR 132,352.94.
VAT Act, Schedule5TableC — CyLaw
Mortgage product requirements — Bank of Cyprus