האם ישראלי יכול לקנות נדל"ן בקפריסין?

כן. אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לקנות נכס אחד למגורים אישיים (מגרש עד ~4,000 מ"ר). נדרש אישור מועצת השרים (טופס COMM 145, 2-6 חודשים). לרכישה מרובה: דרך חברה קפריסאית.

כמה עולה לקנות נדל"ן בקפריסין כולל כל העלויות?

מעבר למחיר הנכס: שכר טרחת עו"ד (1-1.5% + מע"מ), מע"מ (5% מופחת או 19% על בנייה חדשה), אגרות העברה (1.5-4% על יד שנייה בהנחה 50%). סה"כ עלויות נוספות: 3-22% ממחיר הנכס.

האם אפשר לקבל תושבות קבועה דרך רכישת נדל"ן?

כן. רכישת נכס בשווי 300,000 יורו לפחות (ללא מע"מ) מזכה בתושבות קבועה (קטגוריה F 6(2)). דרישות: תשלום מחשבון זר, רישום פלילי נקי, הכנסה שנתית מחו"ל 50,000 יורו לפחות.

האם מס הבולים בוטל בקפריסין?

כן. מס הבולים בוטל לחלוטין מ-1 בינואר 2026 (חוק 239(I)/2025). חל על חוזי מכירה, שכירות ומשכנתאות.

קניית נדל״ן בקפריסין: מדריך 2026

בקצרה: מדריך מקיף לרכישת נדל”ן בקפריסין, כולל תהליך הרכישה, עלויות, דרישות ולוחות זמנים ריאליסטיים.

קפריסין רשמה 18,114 עסקאות נדל”ן ב-2025 — עלייה של 15% שנה-על-שנה — כאשר קונים זרים היוו 40% מכלל העסקאות (מחלקת הקרקעות, 2025). בין אם אתם עוברים, משקיעים, או מחפשים תושבות קבועה — המדריך הזה מכסה הכל.

מקורות רשמיים:
מחלקת הקרקעות (DLS) — שטרי בעלות, אגרות, סטטיסטיקות
משרד הפנים — רכישת נדל”ן — אישור מועצת השרים
מחלקת המסים (Tax For All) — מע”מ
הבנק המרכזי — מדד מחירי נדל”ן

מי יכול לקנות נדל”ן בקפריסין?

אזרחי האיחוד האירופי

ללא הגבלות. ניתן לקנות כמות בלתי מוגבלת של נכסים.

אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי (כולל ישראלים)

רכישה אפשרית, עם תנאים:

נכס אחד למגורים אישיים
מגרש מקסימלי ~4,000 מ”ר
אישור מועצת השרים (טופס COMM 145)
אישור תוך 2-6 חודשים — מאושר ברוב המקרים לנכסי מגורים
לרכישת מספר נכסים או נכסים מסחריים: דרך חברה קפריסאית (עלות הקמה: EUR 1,100-2,800)

חשוב: ניתן לחתום על חוזה, לשלם מקדמה ואף לגור בנכס בזמן ההמתנה לאישור.

יתרונות ספציפיים לישראלים

IP Box: כ-3% מס על הכנסות מקניין רוחני — רלוונטי ליזמי הייטק שקונים נכס + מעבירים IP
קרבה: 40 דקות מנתב”ג — ניתן לנהל נכס מישראל
אמנת מס: ישראל-קפריסין — מניעת כפל מס על הכנסות מהשכרה
NIS → EUR: השתמשו ב-Wise לשערי המרה טובים (חיסכון של 2-4% מול בנקים)

איך מתבצע תהליך הרכישה?

צעד 1: מצא את הנכס והסכם על תנאים

חפש בפלטפורמות, בקר בפרויקטים, צור שורט-ליסט. אחרי הסכמה על מחיר:

בקש בדיקת שטר בעלות בלשכת רישום המקרקעין (EUR 20) — שעבודים, משכנתאות
לבנייה חדשה: ודא שלמפתח יש היתר בנייה תקף

השווה מחירים של 8 מפתחים על research.cy — ללא עמלת מתווך.

צעד 2: שכור עורך דין עצמאי

תקציב: 1-1.5% ממחיר הנכס + 19% מע”מ. לנכס של EUR 250,000 = EUR 2,975-4,463.

קריטי: שכרו עו”ד שלכם, לא של המפתח.

צעד 3: חתימה על חוזה מכירה

החוזה חייב לכלול: תיאור מלא של הנכס, לוח תשלומים (בדרך כלל 20-30% מקדמה), תאריך השלמה, סעיפי קנסות.

צעד 4: הפקדת החוזה בלשכת רישום המקרקעין

הצעד החשוב ביותר להגנה על ההשקעה:

חוסם את הנכס — המוכר לא יכול למכור לאחר
מגן על זכויותיך עוד לפני קבלת שטר הבעלות
מועד אחרון: 6 חודשים מהחתימה

מ-1 בינואר 2026: מס בולים בוטל (חוק 239(I)/2025).

צעד 5: תשלום והשלמה

בנייה חדשה: תשלומים לפי קצב הבנייה. יד שנייה: תשלום מלא בהעברת מפתחות.

צעד 6: העברת שטר הבעלות

הצעד האחרון — אחרי: תשלום מלא, אישור מועצת השרים (לא-EU), קבלת שטרות נפרדים ע”י המפתח.

כמה זה עולה?

סעיף עלות	בנייה חדשה (EUR 300,000)	יד שנייה (EUR 300,000)
עו”ד (1-1.5% + מע”מ)	EUR 3,570-5,355	EUR 3,570-5,355
מע”מ	EUR 15,000 (5%) או EUR 57,000 (19%)	לא חל
אגרות העברה	פטור (אם מע”מ שולם)	EUR 8,600 (בהנחה 50%)
מס בולים	בוטל (ינואר 2026)	בוטל
בדיקת שטר	EUR 20	EUR 20
שמאי	EUR 300-800	EUR 300-800
סה”כ עלויות נוספות	~EUR 19,000-63,000 (6-21%)	~EUR 12,500-15,000 (4-5%)

מע”מ: 5% מול 19%

שיעור מע”מ מופחת 5% חל על דירה חדשה ראשונה למגורים אישיים (חוק 42(I)/2023):

130 מ”ר ראשונים ב-5%, שטח 131-190 מ”ר ב-19%
ערך מקסימלי ב-5%: EUR 350,000
ערך מקסימלי כולל: EUR 475,000
התחייבות מגורים של 10 שנים — השכרה לפני 10 שנים = החזר הפרש 14%

אגרות העברה (יד שנייה בלבד)

ערך הנכס	שיעור	שיעור מופחת
EUR 85,000 ראשונים	3%	1.5%
EUR 85,001-170,000	5%	2.5%
מעל EUR 170,000	8%	4%

איך מקבלים תושבות קבועה דרך נדל”ן?

רכישה של EUR 300,000+ (ללא מע”מ) = תושבות קבועה:

דרישה	פרטים
ערך הנכס	EUR 300,000+ (ללא מע”מ)
מקור תשלום	חשבון בנק זר
רישום פלילי	נקי
הכנסה מחו”ל	EUR 50,000 שנתי לפחות
זכות עבודה	לא כלולה
זמן טיפול	2-4 חודשים

כמה זמן לוקח התהליך?

שלב	משך	הערה
חיפוש נכס	2-8 שבועות	לפי קריטריונים
בדיקה משפטית	1-2 שבועות	שטר, היתרים
חתימת חוזה	יום 1	מקדמה 20-30%
רישום בלשכה	1-4 שבועות	בתיאום
אישור מועצת השרים	2-6 חודשים	ניתן לגור בינתיים
בנייה (על הנייר)	12-24 חודשים	תלוי במפתח
העברת שטר	1-3 חודשים (יד שנייה) או 1-3 שנים (חדש)

מהם המחירים לפי מחוז?

מחוז	מחיר/מ”ר	שינוי שנתי	אופי
לימסול	EUR 2,800-4,500	+7.4%	מרכז עסקים, יקר ביותר
פאפוס	EUR 1,800-3,500	+11.8%	צמיחה מהירה, פנסיונרים
לרנקה	EUR 1,500-2,500	+9-11%	40 דק’ מנתב”ג, הכי זול חוף
ניקוסיה	EUR 1,200-2,500	+5-7%	בירה, שוק מקומי
פמגוסטה	EUR 1,000-2,000	+6-8%	תיירות, זול ביותר

עוד: עלויות נסתרות ברכישה, מחירים לפי מחוז, משכנתא לזרים.

טיפים מעשיים

לעולם אל תדלגו על בדיקת שטר הבעלות. EUR 20 חושפים הכל.
הפקידו את החוזה מיד. ההגנה היחידה שלכם לפני קבלת השטר.
הגישו בקשת 5% מע”מ מוקדם. עיבוד לוקח שבועות.
תכננו לעלות המלאה. בנייה חדשה יכולה לעלות 6-21% מעל המחיר המפורסם.
השתמשו בשמאי עצמאי ליד שנייה.
שמרו את כל האסמכתאות — לבקשות תושבות צריך להוכיח מקור כספים.

מדריך זה משקף חקיקה קפריסאית ותנאי שוק נכון למרס 2026. חוקי נדל”ן משתנים — התייעצו עם עורך דין קפריסאי מורשה. שאלות? קהילת Telegram.