בקצרה: זרים מחוץ לאיחוד האירופי יכולים לרכוש דירה אחת בקפריסין באישור מועצת השרים, עם מגבלות שטח ורישום ברשות המקרקעין.
רכישת נדלן בקפריסין היא אחת הדרכים הפופולריות ביותר לאזרחים זרים לקבל תושבות חוקית. עם זאת, לתהליך יש מאפיינים ייחודיים שחשוב להכיר מראש.
מקורות רשמיים:
- Purchasing Property (MOI) — אישור רכישה לזרים
- Department of Lands and Surveys — קדסטר ורישום
- Property and Taxation — מיסי נדלן
- בקשה לאישור: טופס COMM 145 במינהל המחוזי
מי יכול לרכוש נדלן בקפריסין?
אזרחי מדינות שלישיות (לא האיחוד האירופי) יכולים לרכוש נדלן בקפריסין, אך עם הגבלות:
- יחיד יכול לרכוש נכס אחד למגורים אישיים
- שטח מגרש מקסימלי — כ-4,000 מ”ר
- רכישת קרקע ללא בנייה כמעט בלתי אפשרית לזרים
- לרכישת נכסים מרובים או נדלן מסחרי, בדרך כלל משתמשים בחברה קפריסאית
אישור מועצת השרים
אזרחי מדינות שלישיות חייבים לקבל אישור ממועצת השרים לרכישת נדלן. זהו הליך פורמלי ש:
- נמשך ממספר שבועות עד מספר חודשים
- מוגש דרך המשרד המחוזי
- כמעט תמיד מאושר לנדלן למגורים
חשוב: בזמן ההמתנה לאישור, אפשר לחתום על חוזה מכירה ולשלם פיקדון, אבל העברת הבעלות (שטר בעלות) תתרחש רק לאחר האישור.
איך מתבצע תהליך הרכישה בקפריסין?
1. חתימה על חוזה מכירה
החוזה בדרך כלל נערך על ידי עורך הדין של הקונה. נקודות מפתח:
- החוזה חייב להיות מופקד ברשות המקרקעין להגנה על אינטרסי הקונה
- בעבר נדרשה אגרת בולים, אבל מ-1 בינואר 2026 היא בוטלה לחלוטין (חוק 239(I)/2025)
- נדרש תור ברשות המקרקעין להפקדה
2. רישום ברשות המקרקעין
הפקדת החוזה ברשות המקרקעין מגינה על הקונה:
- מציבה “חסימה” על הנכס — המוכר לא יכול למכור אותו שוב
- מבטיחה את זכויותיך עד קבלת השטר
- דורשת תשלום אגרות (תלוי בסכום העסקה)
3. קבלת שטר הבעלות
שטר הבעלות הוא מסמך הבעלות על הנכס. תהליך קבלתו יכול לקחת ממספר חודשים עד מספר שנים בהתאם ל:
- מוכנות מסמכי היזם
- זמינות היתרי תכנון ובנייה
- היעדר שעבודים על הנכס
איך מקבלים מע”מ מופחת 5% על בית ראשון?
ברכישת בית ראשון למגורים קבועים, אפשר לקבל שיעור מע”מ מופחת של 5% במקום 19% הסטנדרטיים.
תנאים לקבלת ההטבה:
- הנדלן נרכש למגורים אישיים
- זו רכישת הנדלן הראשונה שלך בקפריסין
- הקונה מתחייב להתגורר בנכס לפחות 10 שנים
- שטח הנכס מוגבל (כיום עד 190 מ”ר)
כיצד להגיש בקשה:
- הגש בקשה דרך פורטל Tax For All
- המתן לקבלת תעודת מע”מ
- צרף את התעודה לעסקה
חשוב: אם היזם הוציא היתרים תחת ישויות משפטיות שונות, בקש אישור בכתב על השיוך — זה לא אמור למנוע ממך לקבל את ההטבה.
איך מקבלים תושבות קבע דרך רכישת נדלן בקפריסין?
רכישת נדלן בשווי 300,000 יורו או יותר מאפשרת להגיש בקשה לתושבות קבע.
דרישות עיקריות:
- שווי הנדלן מ-300,000 יורו (לא כולל מע”מ)
- תשלום מחו”ל — הכספים חייבים להגיע מבנק זר
- עבר פלילי נקי של המבקש
- הוכחת הכנסה מחו”ל (לפחות 50,000 יורו/שנה)
מאפיינים:
- תושבות קבע דרך נדלן אינה מקנה זכות לעבוד בקפריסין
- אם תיעסק, תצטרך לשנות את הסטטוס שלך
- בן/בת זוג יכולים להגיש בקשה לתושבות קבע כבן משפחה תלוי
שילוב עם עבודה
אם אתה כבר עובד בקפריסין עם ויזת עבודה (BCS), בעת רכישת נדלן עולה השאלה — האם אפשר לקבל תושבות קבע ולשמור על זכות העבודה?
מדיונים בקהילה:
- טכנית, אלה שני סטטוסים שונים
- אפשר לקבל תושבות קבע לבן/בת זוג אחד בעוד השני ממשיך לעבוד
- פרטים יש לברר עם עורך דין הגירה
מה השינויים בחקיקה שיכנסו לתוקף ב-2026?
הפרלמנט דן בכללים מחמירים יותר למכירת נדלן לזרים. לפי Cyprus Mail:
- ההצעות עשויות להידון לפני הבחירות לפרלמנט במאי 2026
- הגבלות אפשריות על רכישות לאזרחי מדינות מסוימות
- טרם התקבלה החלטה סופית
מומלץ לעקוב אחר החדשות ולהתייעץ עם עורך דין בתכנון עסקה.
טיפים מעשיים
בבחירת נכס:
- בדוק שיש שטר בעלות למוכר
- ברר את היסטוריית ההיתרים (תכנון, בנייה)
- ודא שאין שעבודים על הנכס
בהשלמת העסקה:
- שכור עורך דין עצמאי (לא מהיזם)
- הפקד את החוזה ברשות המקרקעין מוקדם ככל האפשר
- שמור את כל מסמכי התשלום להוכחת מקור הכספים
לרוכשים ישראלים:
קפריסין היא היעד הפופולרי ביותר לישראלים שרוכשים נדל”ן בחו”ל — בזכות הקרבה (45 דקות טיסה מת”א), אקלים דומה וקהילה ישראלית גדולה בלימסול.
- לימסול vs תל אביב: מחיר ממוצע בלימסול 2,800-4,500 EUR/מ”ר לעומת 8,000-15,000 EUR/מ”ר בת”א. דירת 3 חדרים בלימסול עולה כ-250,000-400,000 EUR
- מיסוי: מס רכישה בישראל 8-10% (דירה שנייה). בקפריסין — מע”מ 5% (ראשונה) או אגרות העברה 1.5-4% (יד שנייה). חיסכון משמעותי
- IP Box: עבור יזמי הייטק, קפריסין מציעה מסלול מס IP בשיעור אפקטיבי של כ-3% — ניתן לשלב עם רכישת נדל”ן ותושבות קבע
- העברת כספים: העברה בנקאית ישירה מבנקים ישראלים (לאומי, פועלים, דיסקונט) לקפריסין עובדת ללא בעיות. השתמשו ב-Wise או OFX לחיסכון של 1-3% על ספרד המטבע
- גל 3 (אוקטובר 2023+): גל חדש של ישראלים עברו לקפריסין. הביקוש לדירות בלימסול עלה — כדאי לפעול מהר
- חב”ד לימסול: קהילה יהודית פעילה, בית כנסת, גן ילדים, אירועים שבועיים — רלוונטי למשפחות
- הסכם מיסוי כפול: ישראל וקפריסין חתומות על הסכם למניעת כפל מס. הכנסות מנדל”ן ממוסות בקפריסין בלבד (שיעורים נמוכים יותר)
אילו משאבים שימושיים קיימים לרוכשי נדלן בקפריסין?
- Land Registry Cyprus — אתר רשמי של רשות המקרקעין
- Tax For All — פורטל להגשת בקשה למע”מ מופחת
- Department of Lands and Surveys — מידע על אגרות
- research.cy — חיפוש נכסים מ-8 קבלנים: 787+ נכסים, השוואת מחירים לפי מחוז, ללא עמלת סוכן
- מחשבון יוקר מחיה — חישוב הוצאות חודשיות לפי עיר
מדריכים קשורים:
- מיסי נדל”ן בקפריסין: מע”מ, רווחי הון, אגרות — פירוט מיסוי מלא
- שטר בעלות בקפריסין — איך עובדים שטרות בעלות
- משכנתא לזרים בקפריסין — בנקים, ריביות, תנאים
רכישת נדל”ן בקפריסין היא החלטה רצינית הדורשת הכנה יסודית. אנו ממליצים לעבוד עם עורכי דין וסוכנים מהימנים, ולבדוק באופן עצמאי את כל המסמכים לפני העסקה. שאלות? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו.
מקורות
- Purchasing Property (MOI) — gov.cy
- Department of Lands and Surveys — gov.cy
- Property and Taxation — gov.cy
- Tax For All — gov.cy