Kurzantwort: Kurzzeitvermietung auf Zypern erfordert eine Lizenz vom CTO. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, keine Sonderregelung wie in Deutschland.
Seit Februar 2023 muessen alle Objekte für Kurzzeitvermietung auf Zypern registriert werden. Wir erklaeren: wie es geht, was es kostet und wer überhaupt vermieten darf.
Offizielle Quellen:
- BusinessInCyprus — Self-Service Accommodation — Registrierungsleitfaden
- Deputy Ministry of Tourism — Registration — Dokumente und Formulare
- Airbnb Help — Cyprus — Plattformregeln für Zypern
Welche Registrierungspflicht gilt?
Seit dem 6. Februar 2023 muessen alle Kurzzeitvermietungsobjekte (Villen, Wohnungen, Haeuser):
- Sich beim Deputy Ministry of Tourism registrieren
- Eine Registrierungsnummer erhalten
- Die Nummer auf allen Plattformen angeben (Airbnb, Booking.com usw.)
Rechtsgrundlage: Gesetz 34(I)/2019 (mit Änderungen 2020).
Kosten und Laufzeit
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Registrierungsgebuehr | 222 EUR pro Objekt |
| Gueltigkeitsdauer | 3 Jahre (verlaengerbar) |
| Bussgeld bei Betrieb ohne Registrierung | Bis zu 5 000 EUR |
| Strafrechtliche Konsequenzen | Bis zu 1 Jahr Freiheitsstrafe |
Erforderliche Dokumente
- Ausgefuelltes Antragsformular + eidesstattliche Erklaerung
- Gueltige Baugenehmigung / Planning Permit
- TIN (Steuernummer) oder MwSt-Registrierung
- Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung (mind. 500 000 EUR)
- Aktuelle Nebenkostenabrechnung
- Ausweisdokumente des Eigentuemers
Sicherheitsanforderungen
- Feuerloescher (mind. 1 pro Stockwerk, jaehrliche Pruefung)
- Loeschdecke in der Kueche
- Erste-Hilfe-Kasten
- Notrufnummern an gut sichtbarer Stelle
- Schriftlicher Mietvertrag mit jedem Gast
- Gaestebuch (1 Jahr aufbewahren)
Duerfen Nicht-EU-Bürger über Airbnb vermieten?
Rechtliche Grauzone. Zwei sich überschneidende Gesetze erzeugen einen Konflikt:
Problem 1: Genehmigung des Ministerrats
Nicht-EU-Bürger erhalten die Kaufgenehmigung für Immobilien zur persoenlichen Nutzung — nicht zur Vermietung und nicht für kommerzielle Zwecke.
Problem 2: Registrierung beim Tourismusministerium
Das Registrierungsverfahren beim Deputy Ministry of Tourism diskriminiert nicht nach Staatsbürgerschaft — jeder Eigentuemer kann einen Antrag stellen.
Moegliche Loesung
- Kauf über eine zyprische Gesellschaft — mehr Flexibilitaet bei der Nutzung
- Aber: Wenn das Objekt mit ermaessigter MwSt 5% gekauft wurde, darf es nicht vermietet werden (Verstoss gegen die Bedingungen, Rueckerstattung der MwSt-Differenz)
Empfehlung: Konsultieren Sie unbedingt einen Anwalt, bevor Sie mit der Vermietung beginnen. Das Risiko — Verlust des Eigentumsrechts.
Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?
| Steuer | Satz | Anmerkung |
|---|---|---|
| Einkommensteuer (PIT) | 0-35% (progressiv) | Erste 22 000 EUR — steuerfrei (ab 2026) |
| MwSt auf Unterkuenfte | 9% (ermaessigter Satz für Tourismus) | Bei Umsatz über 15 600 EUR/Jahr |
| SDC (Special Defence Contribution) | Mieteinnahmen ausgenommen | Ab 2026 — gilt nicht mehr für Mieten |
| Gemeindesteuer | ca. 0,24‰ | Jaehrlich auf das Objekt |
Wann eine MwSt-Registrierung noetig ist
Wenn der Jahresumsatz aus Kurzzeitvermietung 15 600 EUR übersteigt, ist eine MwSt-Registrierung erforderlich. Der Satz für Beherbergungsleistungen betraegt 9% (nicht 19%).
Wie ist die aktuelle Situation?
- Geschaetzte Anzahl der Objekte: 12 000 — 13 000
- Offiziell registriert: nur ca. 8 375 (ca. 65%)
- Seit November 2024: Zypern passt die Regeln an die EU-Verordnung 2024/1028 an — Plattformen muessen Registrierungsnummern verifizieren
- Airbnb und Booking.com beginnen, Inserate ohne Nummer zu sperren
- Im Maerz 2025 lehnte der Generalstaatsanwalt Vorschlaege ab, die Anzahl der Objekte pro Eigentuemer zu begrenzen
Was fragen Vermieter am häufigsten?
Kann man eine Wohnung für 200 000 EUR kaufen, 6 Jahre vermieten und dann selbst wohnen? Moeglich, aber mit Einschraenkungen:
- Bei Kauf mit MwSt 5% — 10 Jahre lang keine Vermietung erlaubt
- Bei 19% — rechtlich möglich, aber Registrierung und Lizenz erforderlich
- Nicht-EU-Bürger: Pruefen Sie die Bedingungen Ihrer Kaufgenehmigung
Sind Wasser und Strom in der Miete enthalten? Kommt auf den Vertrag an. Bei Langzeitmiete normalerweise nicht enthalten (Mieter meldet sich selbst an). Bei Kurzzeitmiete — meistens enthalten.
Ist es realistisch, für 500 EUR/Monat zu vermieten? Kommt auf Stadt und Groesse an. In Nikosia — möglich für ein Studio. In Limassol — unwahrscheinlich (Minimum 700-800 EUR für 1 Schlafzimmer). In Paphos — realistischer, aber ebenfalls schwierig.
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Weiterführende Informationen: Wohnung mieten · Immobiliensteuern · Immobilieninvestition.
Welche versteckten Kosten gibt es?
Über den Kaufpreis hinaus sollten Sie diese Zusatzkosten einplanen:
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Transfer Fee (Eigentumsübertragung) | 3–8% des Marktwerts (50% Rabatt bei gezahlter MwSt.) |
| Anwaltskosten | €1.500–3.000 (Standardtransaktion) |
| Stempelsteuer (Stamp Duty) | Abgeschafft seit 1. Januar 2026 |
| Immobilienbewertung | €300–600 |
| Baugutachten | €200–500 |
Praktische Empfehlungen:
- Title Deed prüfen — fordern Sie vor Vertragsunterzeichnung einen Auszug vom Department of Lands and Surveys an. Stellen Sie sicher, dass keine Belastungen vorliegen
- Unabhängiger Anwalt — beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt, nicht den vom Bauträger empfohlenen. Lizenz prüfen: Cyprus Bar Association
- Renovierungsbudget — planen Sie 10–15% des Kaufpreises für unerwartete Kosten ein, besonders bei Bestandsimmobilien
- Altlasten prüfen — vor dem Kauf sicherstellen, dass keine ausstehenden Schulden für Strom, Wasser oder Gemeindeabgaben bestehen