Immobiliensteuern auf Zypern 2026: MwSt 5%

Kurzantwort: MwSt. 5% auf Neubauten (Erstwohnsitz bis 130m2), sonst 19%. Keine jaehrliche Grundsteuer. Kapitalertragssteuer 20% mit grosszuegigen Freibetraegen.

Steuern sind die groesste Quelle der Verwirrung beim Immobilienkauf auf Zypern. Wer aus Deutschland kommt, kennt Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Grundsteuer und Spekulationssteuer — auf Zypern funktioniert alles anders. Wir erklaeren jede Steuerart: wann, wie viel und an wen zu zahlen ist.

Vergleich Deutschland vs. Zypern:

• Grunderwerbsteuer: Deutschland 3,5-6,5% — Zypern: keine (stattdessen MwSt auf Neubauten oder Übertragungsgebuehren auf Gebrauchtimmobilien)
• Grundsteuer: Deutschland ja — Zypern: 2017 abgeschafft (kommunale Abgaben sowie Müll- und Abwassergebühren je nach Gemeinde und Objekt)
• Spekulationssteuer: Deutschland 10 Jahre Haltefrist — Zypern: CGT 20% ohne Haltefrist, aber mit grosszuegigen Freibetraegen (bis 150.000 EUR für Hauptwohnsitz)

Offizielle Quellen:

• Tax Department — Steuerverwaltung
• Department of Lands and Surveys — Kataster (Übertragungsgebuehren)
• Rechner für Übertragungsgebuehren — DLS
• MwSt 5% Rechner — Rechner für ermäßigte MwSt

Wie hoch ist die Mehrwertsteuer beim Kauf?

Standardsatz — 19%

Gilt für Neubauten (Erstverkauf durch den Bautraeger). MwSt kann auch auf steuerpflichtige Lieferungen von Bauland und auf Bauleistungen anfallen.

Gebrauchtimmobilien (Resale) unterliegen keiner MwSt — stattdessen fallen Übertragungsgebuehren an.

Ermaessigter Satz — 5%

Seit Juni 2023 gilt eine neue Regelung (Gesetz 42(I)/2023). Voraussetzungen für die Verguenstigung:

Fuer Menschen mit Behinderung: Der ermäßigte Satz gilt für die ersten 190 m² (nicht 130 m²).

Fuer kinderreiche Familien (4+ Kinder): +15 m² pro Kind über drei.

Uebergangsregelung (2026-Fristen)

Wenn die Planungsgenehmigung erteilt oder der Antrag darauf bis einschließlich 31. Oktober 2023 eingereicht wurde, können die alten Übergangsregeln gelten:

• 5% auf die ersten 200 m² ohne Flaechen- und Wertbegrenzung
• Die 15. Juni 2026-Frist gilt, wenn die Baugenehmigung bis 31. Dezember 2024 erteilt wurde
• Wenn die Baugenehmigung nach 1. Januar 2025 erteilt wurde oder noch nicht erteilt ist, gilt als Antragsfrist 31. Dezember 2026

Was passiert, wenn man zum 5%-Satz kauft und dann vermietet?

Endet die Nutzung als Haupt- und Dauerwohnsitz vor Ablauf von zehn Jahren, müssen Sie innerhalb von 30 Tagen das Tax Department informieren und die anteilige MwSt-Differenz für den verbleibenden Zeitraum zahlen. Ausnahmen gelten beim Tod des Begünstigten oder bei Übertragung auf ein volljähriges Kind, das zum Übertragungszeitpunkt berechtigt ist. Maßgeblich ist die tatsächlich erhaltene MwSt-Ermäßigung, nicht zwingend 14% des gesamten Kaufpreises.

Beispiel: Unter der Annahme, dass ursprünglich der gesamte Preis dem 5%-Satz unterlag. Kauf zum 5%-Satz, nach 6 Jahren Vermietung. Rueckerstattung: 14% x (4/10) = 5,6% des Kaufpreises.

Privatperson oder Unternehmen?

Zulässig sind zwei Wohnungen/Häuser oder eine Wohnung/ein Haus und ein Geschäft bis 100 m² bzw. ein Büro bis 250 m². Die Genehmigung erteilt die Bezirksverwaltung; eine Gesellschaft beseitigt diese Beschränkung nicht automatisch.

Fazit: Fuer den Kauf einer einzelnen Wohnung zum Wohnen ist die Privatperson guenstiger. Fuer ein Investitionsportfolio — über ein Unternehmen.

Wie hoch ist die Kapitalertragssteuer?

Wird beim Verkauf von Immobilien auf Zypern faellig. Satz — 20% vom Gewinn.

Wie wird der Gewinn berechnet

Gewinn = Verkaufspreis
       − Kaufpreis (inflationsbereinigt)
       − Verbesserungskosten (inflationsbereinigt)
       − Zulaessige Ausgaben
       − Lebenslanger Freibetrag

Was kann abgezogen werden

• Bei Kauf gezahlte Übertragungsgebuehren
• Rechtskosten (Kauf und Verkauf)
• Provision eines lizenzierten Maklers
• Renovierungs- und Verbesserungskosten (mit Belegen)
• Zinsen für verbundene Kredite (unter bestimmten Bedingungen)

Lebenslange Freibetraege (ab 1. Januar 2026)

Wichtig: Dies sind lebenslange Limits — für alle Verkaeufe im gesamten Leben, nicht pro Transaktion.

Der Hauptwohnsitzfreibetrag von €150.000 umfasst Grundstücksfläche bis 1.500 m²; auf darüber hinausgehende Fläche entfallende Gewinne sind steuerpflichtig. Erforderlich sind insgesamt mindestens fünf Jahre Eigennutzung (zehn bei späteren Hauptwohnsitzverkäufen). Ein Verkauf mindestens ein Jahr nach Ende der Eigennutzung ist nicht begünstigt. Nur der größere Freibetrag gilt; Freibeträge werden nicht addiert.

Wann keine CGT faellig wird

• Schenkung zwischen Ehepartnern
• Schenkung an Kinder (bis zum 3. Grad)
• Erbschaft
• Schenkung für wohltätige Zwecke an eine vom Ministerrat genehmigte zyprische Einrichtung

Aenderung 2026: Schwelle «property-rich company»

Der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die zyprische Immobilien direkt hält, kann ohne 20%-Schwelle der CGT unterliegen. Bei indirektem Immobilienbesitz über andere Gesellschaften gilt eine Schwelle von 20% des Marktwerts der Anteile, der aus zyprischen Immobilien stammt (zuvor 50%); Verbindlichkeiten bleiben dabei unberücksichtigt. Gesetzliche Ausnahmen, etwa für bestimmte börsennotierte Anteile, bleiben anwendbar.

Wie hoch sind die Übertragungsgebühren?

Werden bei der Umschreibung des Eigentumstitels (Title Deed) im Grundbuch faellig. Progressive Staffelung:

Wann welcher Satz gilt

• Neubau (MwSt bezahlt): Übertragungsgebuehren fallen nicht an
• Gebrauchtimmobilie (keine MwSt gezahlt): Gebühren mit 50% Rabatt (gilt seit 2015)

Beispiel: Kauf einer Gebrauchtimmobilie für 300 000 EUR:

• Bis 85 000 EUR: 85 000 x 1,5% = 1 275 EUR
• 85 001 — 170 000 EUR: 85 000 x 2,5% = 2 125 EUR
• Über 170 000 EUR: 130 000 x 4% = 5 200 EUR
• Gesamt: 8 600 EUR

Miteigentum

Beim Kauf in Anteilen (z.B. Ehepaar 50/50) werden die Gebühren pro Anteil berechnet — das ist guenstiger dank der progressiven Staffelung.

Gibt es noch eine Stempelsteuer?

Seit dem 1. Januar 2026 ist die Stempelsteuer vollstaendig abgeschafft (Gesetz 239(I)/2025). Weder auf Kaufvertraege noch auf Mietvertraege oder Hypotheken.

Wie hoch ist die Gemeindesteuer?

Kommunale Immobilienabgaben hängen von Gemeinde, Bewertungsjahr und Objekt ab. Ein datiertes Beispiel: Limassol erhob für 2025 einen Satz von 0,24‰ auf die allgemeine Bewertung zu Preisen von 2021, nicht 1980. Müll- und Abwassergebühren kommen separat hinzu; verlangen Sie die aktuellen Bescheide für das konkrete Objekt.

Wie sieht die Steuerübersicht aus?

Immobilie auf Zypern gesucht? Vergleichen Sie 1.000+ Objekte direkt vom Bauträger auf research.cy — ohne Makler, mit Preishistorie und Bezirksanalyse.

Weitere Leitfaeden:

• Immobilienkauf auf Zypern für Expats — kompletter Kaufprozess
• Title Deed: Eigentumsrecht — Eigentumsnachweis und Fallstricke
• Hypothek für Auslaender — Banken, Zinssaetze, Bedingungen

Das Steuerrecht auf Zypern aendert sich. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen lizenzierten Steuerberater. Fragen — in unserem Telegram-Kanal.

Quellen

• Tax Department — gov.cy

• Department of Lands and Surveys — gov.cy

• Transfer Fee Calculator — gov.cy

• VAT 5% Calculator — gov.cy

• VAT Act — consolidated legislation — CyLaw

• Capital Gains Tax Act — consolidated legislation — CyLaw

• DLS — sale/exchange fees — DLS

• Permission to purchase property — Ministry of Interior

• Limassol municipal property charge, 2025 — Limassol Municipality