Kurzantwort: Hypotheken für Auslaender auf Zypern: bis 70% LTV, Zinsen 3-5%, Laufzeit bis 30 Jahre. Eigenkapital ab 30% erforderlich.
Eine Hypothek auf Zypern ist ein echtes Instrument zum Immobilienkauf, auch für Ausländer. Aber die Bedingungen für Residents, EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger unterscheiden sich erheblich. Wir analysieren Banken, Zinssätze, Dokumente und Fallstricke.
Offizielle Quellen:
- Bank of Cyprus — Hypothekenprodukte — Bedingungen der BoC
- Eurobank — Home Loan — Hypothek der Eurobank
- Alpha Bank Cyprus — ex-AstroBank seit 2025
- Central Bank of Cyprus — Statistiken — Daten zu Zinssätzen
- gov.cy — Zinssubventionsprogramm — Subventionierungsprogramm
Wie hoch sind die Zinssätze 2026?
Der durchschnittliche Hypothekenzinssatz auf Zypern beträgt 3,78% (Dezember 2025, Daten der Zentralbank). Das ist etwa ~1,7 Prozentpunkte höher als der Durchschnitt der Eurozone (2,43%).
Variable Zinssätze
| Bank | Satz | Bemerkung |
|---|---|---|
| Ancoria Bank | ~3,28-3,45% | Niedrigster am Markt |
| Societe Generale Cyprus | ~3,28% | Kleine Bank |
| CDB Bank | ~3,96% | EURIBOR + Marge |
| Alpha Bank Cyprus (ex-AstroBank) | Aktuelle Tarife prüfen | AstroBank-Geschäft wurde 2025 auf Alpha Bank Cyprus übertragen |
| Eurobank Limited (ehemals Hellenic Bank) | ~4,3-4,5% | Für Nicht-Residents |
| Bank of Cyprus | 4,35-4,50% | ECB + 2,20-2,35% Marge |
Feste Zinssätze (Eurobank)
| Fixierungszeitraum | Satz |
|---|---|
| 3 Jahre | 2,95% |
| 5 Jahre | 3,10% |
| 10 Jahre | 3,60% |
Nach Ablauf des festen Zeitraums wird zu einem variablen Zinssatz übergegangen. Fixierung für 10 Jahre ist nur für Wohnimmobilien verfügbar.
Wie viel Anzahlung brauche ich?
| Käufer | Anzahlung | Max LTV |
|---|---|---|
| Zypern Resident — Wohnimmobilie | 20% | 80% |
| Zypern Resident — Anlageimmobilie | 40% | 60% |
| EU-Bürger, Nicht-Resident | 30-40% | 60-70% |
| Nicht-EU-Bürger | 40-50% | 50-60% |
| Gebrauchte Immobilie ohne title deed | 50% | 50% |
Wichtig: LTV wird von der kleineren der beiden Werte berechnet — Kaufpreis oder Bankbewertung. Wenn die Bank niedriger bewertet — wird die effektive LTV strenger.
Welche Bank sollte ich wählen?
Eurobank Limited (ehemals Hellenic Bank)
Am ausländerfreundlichsten. Die einzige große Bank mit klaren Produkten für Nicht-Residents:
| Produkt | Für wen |
|---|---|
| Home Loan | Wohnimmobilie — nur Residents |
| Holiday Home | Sekundäres/Ferienhaus — offen für Nicht-Residents |
| Real Estate Loan | Investitionen / buy-to-let / Land |
| Green Homes | Energieeffiziente Objekte — reduzierter Zinssatz |
- Zinssatz für Nicht-Residents: ~4,3-4,5%
- Laufzeit: bis 25-30 Jahre (Rückzahlung bis 65 Jahre)
- Anzahlung für Nicht-Residents: ab 40%
- Akzeptiert Nicht-Residents mit vollständiger AML-Dokumentation
Bank of Cyprus
Größte Bank. Nur für Residents — Nicht-Residents werden praktisch nicht bedient.
- Zinssatz: ECB + 2,20-2,35% = ~4,35-4,50%
- Wohnimmobilie: bis 80% LTV, bis 35 Jahre
- Anlageimmobilie: bis 60% LTV, bis 20 Jahre
- Bonus: für Wohneigentum — keine Bearbeitungsgebühren
Alpha Bank Cyprus
Beste Bedingungen für Alter:
- Maximale Laufzeit: bis 40 Jahre
- Alter bei Rückzahlung: bis 70 Jahre (andere — 65)
- Zinssatz: ab ~4,28%
- Nützlich für Käufer über 40-45 Jahre
Ancoria Bank
- Niedrigster Zinssatz: ~3,28-3,45%
- Maximalbetrag: €300.000
- Laufzeit: bis 35 Jahre
- Für Nicht-Residents: Anzahlung 30-40%
Wie lang ist die maximale Kreditlaufzeit?
| Bank | Max. Laufzeit | Auszahlungsalter |
|---|---|---|
| Alpha Bank | 40 Jahre | 70 |
| Ancoria Bank | 35 Jahre | 65 |
| Bank of Cyprus (Wohnimmobilie) | 35 Jahre | 65 |
| Eurobank | 25-30 Jahre | 65 |
| Bank of Cyprus (Anlageimmobilie) | 20 Jahre | 65 |
Praktisch: Ein 50-jähriger Käufer erhält in den meisten Banken maximal 15 Jahre (bis 65). Bei Alpha Bank — bis 20 Jahre (bis 70).
Was gilt für Nicht-EU-Bürger?
Schritt 1: Genehmigung des Ministerrats
Erforderlich vor Hypothekenantrag. Nicht-EU-Bürger müssen die Genehmigung des Council of Ministers erhalten (Formular Comm. 145).
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Umfang | Bis zu 1 Wohnimmobilie + berufliche Immobilie + Land bis 4.014 m² |
| Bearbeitungszeit | 30-45 Tage (Limassol) — mehrere Monate (Paphos) |
| Anforderungen | Saubere Kriminalbilanz, finanzielle Leistungsfähigkeit |
| EU-Bürger | Nicht erforderlich |
Schritt 2: Bankwahl
Die realistische Wahl für Nicht-EU — Eurobank (Holiday Home oder Real Estate Loan). Andere Banken arbeiten entweder nicht mit Nicht-Residents oder erfordern einen ständigen Wohnsitz.
Schritt 3: Dokumente
Standardpaket + beglaubigte Übersetzung aller Dokumente ins Englische oder Griechische + erweiterte AML-Prüfung (Herkunft der Mittel, Steuererklärungen des Wohnlandes).
Gesamtbedingungen für Nicht-EU-Bürger
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Anzahlung | 40-50% |
| Max. LTV | 50-70% |
| Bank | Eurobank Limited (Hauptoption) |
| Zinssatz | ~4,3-4,5% (+0,25-0,5% zu Resident-Sätzen) |
| AML-Dokumente | Erweitert |
Welche Dokumente werden benötigt?
Für alle Kreditnehmer
- Reisepass
- Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen für 3-6 Monate)
- Bankauszüge für 3-6 Monate
- Steuererklärungen für 2-3 Jahre
- Kaufvertrag / vorläufige Vereinbarung
- Objektbewertung durch lizenzierten Schätzer
- Title deed (oder Äquivalent für Neubauten)
- Feuer- und Erdbebversicherung
Zusätzlich für Nicht-Residents
- Steuererklärungen aus dem Wohnland
- Beschäftigungsbestätigung oder Nachweis von Auslandsbetrieb
- Bankauszüge aus Auslandsbank
- Beglaubigte Übersetzung aller Dokumente ins Englische oder Griechische
- Erweiterte AML-Dokumentation (Herkunft der Mittel)
Zusätzlich für Selbstständige
- Geschäftsregistrierungsdokumente
- Revidierte Jahresabschlüsse für 2-3 Jahre
- Einkommensnachweis des Buchhalters
Wie berechnet sich die Kredithöhe?
Banken verwenden die DTI-Regel (Schulden-Einkommens-Verhältnis): monatliche Zahlung nicht mehr als 30-35% des Nettoeinkommens.
| Nettoeinkommen/Monat | Max. Zahlung (35%) | Ungefähre Kreditbelastung (4,5%, 20 Jahre) | Immobilienwert (40% Anzahlung) |
|---|---|---|---|
| €3.000 | €1.050 | ~€165.000 | ~€275.000 |
| €4.000 | €1.400 | ~€220.000 | ~€367.000 |
| €5.000 | €1.750 | ~€275.000 | ~€458.000 |
| €7.000 | €2.450 | ~€385.000 | ~€642.000 |
Welche Abschlusskosten fallen an?
| Kosten | Betrag |
|---|---|
| Hypothekenregistrierung (Grundbuchamt) | 1% der Kreditbelastung |
| Bankgebühr für Abwicklung | 0,5-1% (oft nicht für Wohneigentum) |
| Objektbewertung | €150-700 |
| Anwalt (Hypothekendokumente) | €500-1.500 |
| Lebensversicherung (obligatorisch, jährlich) | Abhängig von Alter und Betrag |
| Feuer-/Erdbebenversicherung (jährlich) | €200-500 |
| Stempelgebühr | Ab 1. Januar 2026 abgeschafft |
Gesamtkosten für Transaktionsabschluss:
- Gebrauchte Immobilie mit title deed: 7-11% des Wertes
- Neubau (MwSt 5%, Wohnimmobilie): 10-14%
- Neubau (MwSt 19%, nicht Wohnimmobilie): 21-24%
Gibt es Hypotheken für Anlageimmobilien?
Verfügbar, aber mit strengeren Bedingungen:
- LTV: maximal 60% (Anzahlung 40%+)
- Laufzeit: bis 20-25 Jahre
- Zinssatz: +0,25-0,5% zu Basiszinssatz
- Banken berücksichtigen normalerweise nicht das zukünftige Mietseinkommen bei der Zahlungsfähigkeitsprüfung
- Rohbau: Banken finanzieren nicht — Objekt muss zu 100% fertig sein mit individuellem title deed
- Gebrauchtes ohne title deed: maximal 50% LTV
Welche staatlichen Programme gibt es?
Zinssubventionsprogramm (Finanzministerium)
- Der Staat kompensiert 2% des Zinssatzes
- Familieneinkommen: bis €50.000/Jahr
- Weitere Informationen: unser Artikel zu Subventionen
Zuschuss für junge Familien (Innenministerium)
- Bis zu €50.000 nicht zurückzahlbarer Zuschuss
- Alter: bis 41 Jahre
- Kann mit Hypothek kombiniert werden
- Weitere Informationen: unser Artikel zu Subventionen
Was passiert, wenn ich Zypern verlasse?
Eine Hypothek wird nicht annulliert, wenn Sie weggehen:
- Die Schuld bleibt bestehen, die Immobilie ist Sicherheit
- Wenn Sie zahlen einstellen — beginnt die Bank mit Inkasso
- Wenn der Verkauf den Schuldenstand nicht deckt — der Rest wird persönliche Schuld
- Innerhalb der EU: Gerichtsentscheidungen werden direkt vollstreckt (Brussels I Regulation)
- Außerhalb der EU: Banken nutzen internationale Inkassounternehmen
- Ein Teil der problematischen zypern Hypotheken wurde an Investoren mit notleidenden Schulden verkauft — sie sind aggressiv bei Inkasso
Häufig gestellte Fragen
Kann man eine Hypothek ohne ständigen Wohnsitz erhalten? Ja, aber die Bankwahl ist begrenzt (Eurobank — Hauptoption). Anzahlung ab 40%, Zinssatz höher um 0,25-0,5%.
Akzeptieren sie Auslandseinkommen? Eurobank — ja, mit erweiterte Dokumentation. Bank of Cyprus — praktisch nein (nur Residents).
Kann man eine Hypothek auf Rohbau erhalten? Nein. Banken finanzieren nur fertige Objekte mit individuellem title deed.
Kann man eine Hypothek zu einer anderen Bank refinanzieren? Ja, aber: (1) Vorfälligkeitsentschädigung in der alten Bank, (2) neue Hypothekenregistrierung (1%), (3) neue Bewertung. Sinnvoll bei Zinsunterschied > 0,5%.
Wie lange dauert die Genehmigung? Residents: 2-4 Wochen. Nicht-Residents: 4-8 Wochen. Nicht-EU (einschließlich Council of Ministers): 2-4 Monate.
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Weitere Leitfaeden:
- Immobilienkauf auf Zypern für Expats — kompletter Kaufprozess
- Immobiliensteuern: MwSt, CGT, Gebühren — Steuernuebersicht
- Title Deed: Eigentumsrecht — Eigentumsnachweis und Fallstricke
Fragen zur Hypothek auf Zypern — in unserem Telegram-Kanal.
Quellen
- Central Bank of Cyprus — Statistics — Central Bank of Cyprus
- gov.cy — Interest Rate Subsidy Scheme — gov.cy