ضرائب العقارات في قبرص: VAT وCGT

باختصار: ضرائب العقارات في قبرص تشمل ضريبة القيمة المضافة 5% أو 19%، ضريبة الأرباح الرأسمالية، ورسوم النقل.

الضرائب هي المصدر الرئيسي للارتباك عند شراء العقارات في قبرص. بالنسبة للمشترين العرب القادمين من لبنان أو دول الخليج، النظام الضريبي القبرصي يختلف جذرياً عما تعرفونه. سنستعرض كل نوع: متى يُدفع، وكم، ولمن.

مقارنة مع لبنان:

• رسوم التسجيل: لبنان 5-6% — قبرص: أقل (مع خصم 50% على رسوم النقل) أو معفاة تماماً (إذا دُفعت ضريبة القيمة المضافة)
• ضريبة عقارية سنوية: لبنان نعم — قبرص: لا (أُلغيت عام 2017، تبقى رسوم بلدية ونفايات وصرف صحي تختلف حسب البلدية والعقار)
• ضريبة أرباح رأسمالية: لبنان 15% — قبرص: 20% لكن مع إعفاءات سخية (حتى 150,000 يورو للمسكن الأساسي)

المصادر الرسمية:

• Tax Department — دائرة الضرائب
• Department of Lands and Surveys — السجل العقاري (رسوم النقل)
• حاسبة رسوم النقل — DLS
• VAT 5% Calculator — حاسبة ضريبة القيمة المضافة المخفضة

ما هي ضريبة القيمة المضافة (VAT) عند شراء العقارات في قبرص؟

النسبة الأساسية — 19%

تُطبق على العقارات الجديدة (البيع الأول من المطور). قد تُطبق ضريبة القيمة المضافة أيضاً على توريد أراضي البناء الخاضع للضريبة وعلى خدمات البناء.

العقارات المعاد بيعها (resale) لا تخضع لضريبة القيمة المضافة — بدلاً من ذلك تُدفع رسوم النقل.

النسبة المخفضة — 5%

منذ يونيو 2023 يُعمل بنظام جديد (القانون 42(I)/2023). شروط الحصول على التخفيض:

لذوي الإعاقة: تُطبق النسبة المخفضة على أول 190 م² (وليس 130 م²).

للعائلات الكبيرة (4+ أطفال): +15 م² لكل طفل فوق الثلاثة.

النظام الانتقالي

إذا صدر إذن التخطيط أو قُدم طلبه بحلول 31 أكتوبر 2023 شاملاً، قد تسري القواعد الانتقالية القديمة:

• 5% على أول 200 م² بدون قيود على المساحة والقيمة
• الموعد النهائي لتقديم الطلب: 15 يونيو 2026 للتصاريح الصادرة حتى 31 ديسمبر 2024، و31 ديسمبر 2026 للمشاريع المؤهلة التي صدرت تصاريحها بعد 1 يناير 2025 أو لم تصدر بعد

ماذا يحدث إذا اشتريت بنسبة 5% ثم أجّرت العقار؟

إذا توقف استخدام العقار مسكناً رئيسياً ودائماً قبل انقضاء عشر سنوات، يجب إخطار دائرة الضرائب وسداد فرق الضريبة النسبي للفترة المتبقية خلال 30 يوماً. يُستثنى وفاة المستفيد أو النقل إلى طفل بالغ مستحق للتخفيض بتاريخ النقل. يعتمد الحساب على التخفيض الضريبي الفعلي، وليس بالضرورة 14% من كامل سعر العقار.

مثال: بافتراض أن كامل السعر كان مؤهلاً أصلاً لضريبة 5%. اشتريت بنسبة 5%، وبعد 6 سنوات قررت التأجير. تعيد: 14% × (4/10) = 5.6% من القيمة.

شخص طبيعي أم شركة؟

التركيبات المسموحة: مسكنان، أو مسكن ومتجر حتى 100 م²، أو مسكن ومكتب حتى 250 م². يصدر الإذن من إدارة المقاطعة؛ الملكية عبر شركة لا تلغي القيد تلقائياً.

الخلاصة: إذا كنت تشتري شقة واحدة للسكن — الشراء كشخص طبيعي أفضل. لمحفظة استثمارية — عبر شركة.

ما هي ضريبة الأرباح الرأسمالية (CGT) في قبرص؟

تُدفع عند بيع عقار في قبرص. النسبة — 20% من الربح.

كيف يُحسب الربح

الربح = سعر البيع
      − سعر الشراء (مع تعديل التضخم)
      − تكاليف التحسينات (مع تعديل التضخم)
      − المصاريف المسموح بها
      − الإعفاء مدى الحياة

ما يمكن خصمه

• رسوم النقل المدفوعة عند الشراء
• المصاريف القانونية (الشراء والبيع)
• عمولة الوكيل المرخص
• تكاليف التجديد والتحسينات (مع مستندات)
• فوائد القروض المرتبطة (بشروط)

الإعفاءات مدى الحياة (من 1 يناير 2026)

مهم: هذه حدود مدى الحياة — على جميع عمليات البيع طوال حياتك، وليس على كل صفقة.

يشمل إعفاء المسكن الرئيسي البالغ 150,000 يورو أرضاً حتى 1,500 م²؛ الربح المنسوب للأرض الزائدة خاضع للضريبة. يلزم سكن شخصي إجمالي لخمس سنوات على الأقل (عشر سنوات عند بيع مساكن رئيسية لاحقة). لا يسري الإعفاء إذا تم البيع بعد سنة على الأقل من توقف السكن الشخصي. يُطبق الإعفاء الأكبر فقط ولا تُجمع الإعفاءات.

متى لا تُدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية

• الهبة بين الزوجين
• الهبة للأبناء أو لأقارب حتى درجة القرابة الثالثة
• النقل بالإرث
• الهبة لأغراض خيرية لمؤسسة قبرصية معتمدة من مجلس الوزراء

تعديل 2026: عتبة “شركة غنية بالعقارات”

قد يخضع بيع أسهم شركة تملك عقاراً قبرصياً مباشرة لضريبة الأرباح الرأسمالية دون عتبة 20%. للأسهم التي تمثل ملكية غير مباشرة عبر شركات أخرى، تبلغ العتبة 20% من القيمة السوقية للأسهم المستمدة من العقار القبرصي (سابقاً 50%) دون احتساب الالتزامات. تبقى الاستثناءات القانونية، بما فيها بعض الأسهم المدرجة المؤهلة، سارية.

ما هي رسوم النقل (Transfer Fees) في قبرص؟

تُدفع عند نقل سند الملكية (title deed) في السجل العقاري. جدول تصاعدي:

متى تُطبق كل نسبة

• عقار جديد (تم دفع ضريبة القيمة المضافة): رسوم النقل لا تُفرض إطلاقاً
• عقار معاد بيعه (لم تُدفع ضريبة القيمة المضافة): رسوم بـ خصم 50% (ساري منذ 2015)

مثال: شراء عقار معاد بيعه بقيمة 300,000 يورو:

• حتى 85,000 يورو: 85,000 × 1.5% = 1,275 يورو
• 85,001 — 170,000 يورو: 85,000 × 2.5% = 2,125 يورو
• أكثر من 170,000 يورو: 130,000 × 4% = 5,200 يورو
• الإجمالي: 8,600 يورو

الملكية المشتركة

عند الشراء بحصص (مثلاً الزوجين 50/50) تُحسب الرسوم على كل حصة منفصلة — مما يجعلها أرخص بسبب الجدول التصاعدي.

ما هو رسم الطوابع (Stamp Duty) المُلغى في قبرص؟

اعتباراً من 1 يناير 2026 أُلغي رسم الطوابع بالكامل (القانون 239(I)/2025). لا على عقود البيع، ولا على الإيجار، ولا على الرهن العقاري.

ما هي الضريبة البلدية في قبرص؟

تختلف رسوم العقار البلدية باختلاف البلدية وسنة التقييم والعقار. مثال مؤرخ: فرضت ليماسول في 2025 نسبة 0.24‰ على التقييم العام بأسعار 2021، وليس 1980. رسوم النفايات والصرف الصحي منفصلة؛ اطلبوا الفواتير الحالية للعقار المحدد.

جدول ملخص

تبحث عن عقار في قبرص؟ قارن أكثر من 1,000 عقار مباشرة من المطورين على research.cy — بدون وسطاء، مع تاريخ الأسعار وتحليل المناطق.

أدلة ذات صلة:

• شراء العقارات في قبرص للأجانب — عملية الشراء الكاملة
• سند الملكية في قبرص — الملكية والمخاطر
• الرهن العقاري للأجانب — البنوك والمعدلات والشروط

التشريع الضريبي في قبرص يتغير باستمرار. استشر مستشاراً ضريبياً مرخصاً قبل إتمام أي صفقة. للأسئلة — في قناتنا على تيليجرام.

المصادر

• Tax Department — gov.cy

• Department of Lands and Surveys — gov.cy

• Transfer Fee Calculator — gov.cy

• VAT 5% Calculator — gov.cy

• VAT Act — consolidated legislation — CyLaw

• Capital Gains Tax Act — consolidated legislation — CyLaw

• DLS — sale/exchange fees — DLS

• Permission to purchase property — Ministry of Interior

• Limassol municipal property charge, 2025 — Limassol Municipality