باختصار: البنوك القبرصية تقدم رهون عقارية للأجانب بمعدلات متنوعة ودفعات أولى تبدأ من 20% مع شروط خاصة.
الرهن العقاري في قبرص هو أداة حقيقية لشراء العقارات، حتى للأجانب. لكن الشروط تختلف بشكل كبير بين المقيمين ومواطني الاتحاد الأوروبي والدول غير الأوروبية. سنستعرض البنوك والمعدلات والمستندات والتحديات.
المصادر الرسمية:
- Bank of Cyprus — منتجات الرهن العقاري — شروط بنك قبرص
- Eurobank — قروض الإسكان — رهن بنك يوروبانك
- البنك المركزي القبرصي — الإحصائيات — بيانات المعدلات
- gov.cy — برنامج دعم معدل الفائدة — برنامج الدعم الحكومي
ما هي معدلات الفائدة للرهن العقاري في قبرص لعام 2026؟
معدل الفائدة الرهني الوسيط في قبرص هو 3.78% (ديسمبر 2025، بيانات البنك المركزي). وهذا أعلى من متوسط منطقة اليورو بـ ~1.7 نقطة مئوية (2.43%).
المعدلات المتغيرة
| البنك | معدل الفائدة | ملاحظة |
|---|---|---|
| Ancoria Bank | ~3.28-3.45% | الأقل في السوق |
| Societe Generale Cyprus | ~3.28% | بنك صغير نسبياً |
| CDB Bank | ~3.96% | EURIBOR + الهامش |
| Alpha Bank Cyprus (سابقاً AstroBank) | تحقق من التعرفة الحالية | عمليات AstroBank انتقلت إلى Alpha Bank Cyprus في 2025 |
| Eurobank Limited (سابقاً Hellenic Bank) | ~4.3-4.5% | للمقيمين بالخارج |
| Bank of Cyprus | 4.35-4.50% | ECB + هامش 2.20-2.35% |
المعدلات الثابتة (Eurobank)
| فترة التثبيت | معدل الفائدة |
|---|---|
| 3 سنوات | 2.95% |
| 5 سنوات | 3.10% |
| 10 سنوات | 3.60% |
بعد انتهاء فترة التثبيت، ينتقل المعدل إلى متغير. التثبيت لمدة 10 سنوات متاح فقط للسكن الأساسي.
ما هي شروط الدفعة الأولى للرهن العقاري حسب الفئة في قبرص؟
| فئة المشتري | الدفعة الأولى | أقصى نسبة LTV |
|---|---|---|
| مقيم قبرصي — سكن أساسي | 20% | 80% |
| مقيم قبرصي — استثماري | 40% | 60% |
| مواطن أوروبي غير مقيم | 30-40% | 60-70% |
| مواطن غير أوروبي | 40-50% | 50-60% |
| عقار ثانوي بدون صك | 50% | 50% |
مهم: يتم حساب نسبة LTV من الأقل من السعر الشرائي أو تقييم البنك. إذا قيّم البنك بسعر أقل، ستزداد نسبة LTV الفعلية.
كيف تختار البنك المناسب للرهن العقاري في قبرص؟
Eurobank Limited (سابقاً Hellenic Bank)
الأكثر ودية للأجانب. البنك الكبير الوحيد ذو منتجات واضحة للمقيمين بالخارج:
| المنتج | الفئة المستهدفة |
|---|---|
| قرض السكن | السكن الأساسي — فقط للمقيمين |
| منزل العطلة | السكن الثانوي/الإجازة — مفتوح للمقيمين بالخارج |
| قرض العقارات | الاستثمار / buy-to-let / أراضي |
| المنازل الخضراء | المباني الموفرة للطاقة — معدل مخفض |
- معدل الفائدة للمقيمين بالخارج: ~4.3-4.5%
- المدة: حتى 25-30 سنة (السداد قبل سن 65)
- الدفعة الأولى للمقيمين بالخارج: من 40%
- يقبل المقيمين بالخارج مع حزمة AML كاملة
Bank of Cyprus
أكبر بنك. فقط للمقيمين — المقيمون بالخارج غير مخدومين عملياً.
- معدل الفائدة: ECB + 2.20-2.35% = ~4.35-4.50%
- السكن الأساسي: حتى 80% LTV، حتى 35 سنة
- الاستثماري: حتى 60% LTV، حتى 20 سنة
- مميزة: عدم وجود رسوم معالجة للمسكن الأول
Alpha Bank Cyprus
أفضل شروط بخصوص السن:
- أقصى مدة: حتى 40 سنة
- السن عند السداد: حتى 70 سنة (الآخرون: 65)
- معدل الفائدة: من ~4.28%
- مفيد للمشترين فوق 40-45 سنة
Ancoria Bank
- أقل معدل فائدة: ~3.28-3.45%
- أقصى مبلغ: 300,000 يورو
- المدة: حتى 35 سنة
- للمقيمين بالخارج: دفعة أولى 30-40%
ما هي أقصى مدة للقرض العقاري في قبرص؟
| البنك | أقصى مدة | السن عند السداد |
|---|---|---|
| Alpha Bank | 40 سنة | 70 |
| Ancoria Bank | 35 سنة | 65 |
| Bank of Cyprus (سكن) | 35 سنة | 65 |
| Eurobank | 25-30 سنة | 65 |
| Bank of Cyprus (استثماري) | 20 سنة | 65 |
عملياً: المشتري البالغ من العمر 50 سنة سيحصل على 15 سنة كحد أقصى في معظم البنوك (حتى 65). في Alpha Bank يمكن حتى 20 سنة (حتى 70).
ما هو المسار الخاص للمواطنين غير الأوروبيين للحصول على رهن عقاري في قبرص؟
الخطوة 1: موافقة مجلس الوزراء
إلزامية قبل تقديم طلب الرهن. يجب على المواطنين غير الأوروبيين الحصول على موافقة مجلس الوزراء (نموذج Comm. 145).
| المعيار | القيمة |
|---|---|
| النطاق | حتى عقار سكني واحد + عقار مهني + أرض حتى 4,014 م² |
| الفترة الزمنية | 30-45 يوماً (ليماسول) — حتى عدة أشهر (بافوس) |
| المتطلبات | سجل نظيف، القدرة المالية |
| مواطنو الاتحاد الأوروبي | غير مطلوب |
الخطوة 2: اختيار البنك
الخيار الواقعي للمواطنين غير الأوروبيين هو Eurobank (منزل العطلة أو قرض العقارات). البنوك الأخرى إما لا تخدم المقيمين بالخارج أو تتطلب تصريح إقامة دائمة.
الخطوة 3: المستندات
حزمة معيارية + ترجمة معتمدة لجميع المستندات إلى الإنجليزية أو اليونانية + فحص AML موسع (مصدر الأموال، الإقرارات الضريبية من دول الإقامة).
الشروط النهائية للمواطنين غير الأوروبيين
| المعيار | القيمة |
|---|---|
| الدفعة الأولى | 40-50% |
| أقصى LTV | 50-70% |
| البنك | Eurobank Limited (الخيار الرئيسي) |
| معدل الفائدة | ~4.3-4.5% (+0.25-0.5% عن معدلات المقيمين) |
| مستندات AML | موسعة |
ما هي المستندات المطلوبة للحصول على رهن عقاري في قبرص؟
لجميع المقترضين
- جواز السفر
- شهادة الدخل (كشوف الراتب لمدة 3-6 أشهر)
- كشوف البنك لمدة 3-6 أشهر
- الإقرارات الضريبية لمدة 2-3 سنوات
- عقد البيع / الاتفاق المسبق
- تقييم العقار من قيّم معتمد
- صك الملكية (أو ما يعادله للمشاريع الجديدة)
- تأمين ضد الحريق والزلازل
إضافي للمقيمين بالخارج
- الإقرارات الضريبية من دول الإقامة
- إثبات التوظيف أو الملكية التجارية بالخارج
- كشوف بنكية من بنك أجنبي
- ترجمة معتمدة لجميع المستندات إلى الإنجليزية أو اليونانية
- وثائق AML موسعة (مصدر الأموال)
إضافي للعاملين بالعمل الحر
- مستندات تسجيل الأعمال التجارية
- البيانات المالية المدققة لمدة 2-3 سنوات
- شهادة محاسب عن الدخل
كيف يتم حساب مبلغ التمويل للرهن العقاري في قبرص؟
تطبق البنوك قاعدة DTI (نسبة الديون إلى الدخل): الدفع الشهري لا يتجاوز 30-35% من الدخل الصافي.
| الدخل الصافي/شهر | أقصى دفعة شهرية (35%) | مبلغ القرض المتوقع (4.5%, 20 سنة) | سعر العقار (مع دفعة أولى 40%) |
|---|---|---|---|
| 3,000 يورو | 1,050 يورو | ~165,000 يورو | ~275,000 يورو |
| 4,000 يورو | 1,400 يورو | ~220,000 يورو | ~367,000 يورو |
| 5,000 يورو | 1,750 يورو | ~275,000 يورو | ~458,000 يورو |
| 7,000 يورو | 2,450 يورو | ~385,000 يورو | ~642,000 يورو |
كم تبلغ تكاليف معاملة الرهن العقاري في قبرص؟
| المصروف | المبلغ |
|---|---|
| تسجيل الرهن (مكتب الأراضي) | 1% من مبلغ القرض |
| رسوم معالجة البنك | 0.5-1% (غالباً بدون رسوم للمسكن الأول) |
| تقييم العقار | 150-700 يورو |
| محامي (وثائق الرهن) | 500-1,500 يورو |
| تأمين الحياة (إجباري، سنوي) | يعتمد على السن والمبلغ |
| تأمين ضد الحريق/الزلازل (سنوي) | 200-500 يورو |
| الرسم الإداري | ملغى منذ 1 يناير 2026 |
إجمالي تكاليف إغلاق المعاملة:
- عقار ثانوي مع صك: 7-11% من السعر
- مشروع جديد (ضريبة 5%، سكن أساسي): 10-14%
- مشروع جديد (ضريبة 19%، غير سكن أساسي): 21-24%
ما هي شروط الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية في قبرص؟
متاح، لكن الشروط أصعب:
- LTV: أقصى 60% (دفعة أولى 40%+)
- المدة: حتى 20-25 سنة
- معدل الفائدة: +0.25-0.5% من المعدل الأساسي
- البنوك عادة لا تحسب الدخل الإيجاري المستقبلي عند تقييم القدرة المالية
- المشاريع قيد الإنشاء: البنوك لا تمول — يجب أن يكون العقار جاهزاً 100% مع صك فردي
- عقار ثانوي بدون صك: أقصى 50% LTV
ما هي البرامج الحكومية للرهن العقاري في قبرص؟
برنامج دعم معدل الفائدة (وزارة المالية)
- تعويض الدولة 2% من المعدل
- دخل الأسرة: حتى 50,000 يورو/سنة
- المزيد: مقالتنا عن البرامج
منحة الأسر الشابة (وزارة الداخلية)
- حتى 50,000 يورو منحة بدون استرجاع
- العمر: حتى 41 سنة
- يمكن الجمع مع الرهن العقاري
- المزيد: مقالتنا عن البرامج
ماذا يحدث إذا غادرت قبرص
الرهن العقاري لا يلغى عند المغادرة:
- يبقى الدين، والعقار ضمان
- إذا توقفت عن الدفع — سيبدأ البنك إجراءات التحصيل
- إذا لم تغطِ المبيعات الدين — يصبح الباقي ديناً شخصياً
- داخل الاتحاد الأوروبي: تُنفذ الأحكام مباشرة (Brussels I Regulation)
- خارج الاتحاد الأوروبي: تستخدم البنوك وكالات تحصيل دولية
- بعض الرهون المشكلة بيعت لمستثمرين متخصصين — يكونون أكثر عدوانية في التحصيل
أسئلة شائعة
هل يمكن الحصول على رهن بدون تصريح إقامة دائمة؟ نعم، لكن خيارات البنوك محدودة (Eurobank الخيار الرئيسي). دفعة أولى من 40%، معدل أعلى بـ 0.25-0.5%.
هل يقبلون دخلاً من الخارج؟ Eurobank — نعم، مع توثيق موسع. Bank of Cyprus — عملياً لا (فقط المقيمون).
هل يمكن الحصول على رهن للمشاريع قيد الإنشاء؟ لا. البنوك تمول فقط العقارات الجاهزة مع صك فردي.
هل يمكن إعادة تمويل الرهن لبنك آخر؟ نعم، لكن: (1) رسوم السداد المبكر من البنك القديم، (2) تسجيل جديد (1%)، (3) تقييم جديد. له معنى إذا كان الفرق في المعدل > 0.5%.
كم من الوقت يستغرق الموافقة؟ المقيمون: 2-4 أسابيع. المقيمون بالخارج: 4-8 أسابيع. غير الأوروبيين (مع موافقة مجلس الوزراء): 2-4 أشهر.
تبحث عن عقار في قبرص؟ قارن أكثر من 1,000 عقار مباشرة من المطورين على research.cy — بدون وسطاء، مع تاريخ الأسعار وتحليل المناطق.
أدلة ذات صلة:
- شراء العقارات في قبرص للأجانب — عملية الشراء الكاملة
- ضرائب العقارات: الضريبة المضافة والأرباح الرأسمالية — تفصيل ضريبي
- سند الملكية في قبرص — الملكية والمخاطر
لديك أسئلة عن الرهن العقاري في قبرص؟ استفسر عبر قناتنا على Telegram.
المصادر
- Central Bank of Cyprus — Statistics — Central Bank of Cyprus
- gov.cy — Interest Rate Subsidy Scheme — gov.cy